Chinezen worden soms bekritiseerd om hun kopieergedrag en gebrek aan originaliteit, maar kunnen wij ze dat wel verwijten? Veel Chinezen dromen immers van het welvaartsniveau dat we in Europa en Amerika hebben bereikt en grijpen daardoor alle kansen aan die zich voordoen om welvarender te worden. De jeugd trekt nog steeds massaal naar de stad, op zoek naar werk dat meer oplevert dan het werk op het platteland of een studie die ze meer kansen geeft op de arbeidsmarkt. Door de enorme economische groei die China doormaakt hebben Chinezen ook meer geld te besteden, geld dat in de afgelopen jaren vooamelijk richting de huizenmarkt stroomde. Daar komt nog eens speculatief geld uit het buitenland bij, van beleggingsfondsen die mee wilden profiteren van de stijgende huizenprijzen in China.
De investeringen in de vastgoedmarkt werden ook ondersteund door de hoge inflatie, die het gevolg is van de koppeling aan de Amerikaanse dollar. De dollars die Chinezen bedrijven ontvangen voor hun export moeten ze immers bij hun bank omwisselen voor Chinese yuan, waardoor de munt elk jaar minder waard wordt. Vastgoed wordt, net als in Europa en in de V.S., beschouwd als een investering die zich weet te corrigeren voor inflatie. Chinezen begonnen dus steeds meer geld in huizen te stoppen, gefinancierd met een hypotheek van de bank en met het kleine beetje spaargeld dat ze hadden verzameld. Als gevolg daarvan gingen de prijzen stijgen en begon de markt speculatieve vormen aan te nemen. Net als in Amerika trokken de stijgende huizenprijzen in China speculanten aan, mensen die een huis of appartement kochten met als enige doel om dat later weer door te verkopen voor een hoger bedrag.
De projectontwikkelaars deden hier net zo goed aan mee, want het leverde geld op en het was goed voor de werkgelegenheid. Complete steden werden uit de grond gestampt, met nieuwe woonruimte die was afgestemd op de speculatieve vraag. Er werden daarom ook veel teveel luxe appartementen gebouwd, die veel te duur waren ten opzichte van het gemiddelde inkomen van de Chinezen die deze appartementen zouden moeten kopen.
Er zijn inmiddels verschillende signalen dat het einde van de huizenmarktbubbel nabij is. Zo verschenen er op het blog van FT Alphaville verschillende artikelen die hier aandacht aan besteden (1 / 2 / 3), publiceerde de website chovanek.wordpress.com een tweedelig artikel over de Chinese vastgoedmarkt (deel 1 / deel 2) en zijn er YouTube tal van video's te vinden over onbewoonde steden en compleet lege winkelcentra en wegen.
De Chinese economie laat nog wel een sterke groei zijn, want met 8,9% groei ten opzichte van een jaar geleden overtreft het cijfer de groeiverwachting van 8,7%. Andere cijfers laten een heel ander beeld zien. Zo berichtte Reuters eerder deze week over de jaarlijkse investering in vastgoed in China, die in december 2011 maarliefst 40% lager was dan een maand eerder. De vastgoedinvesteringen groeien nog wel, maar december was met 12,3% een stuk slechter dan november, toen de groei van investeringen op 20,2% lag. Volgens Yao Wei, een econoom die werkzaam is bij Societe Generale in Hong Kong, geeft dit aan dat de Chinese groeicijfers van het eerste kwartaal van 2012 wel eens erg zouden kunnen tegenvallen. Wei houdt zelf rekening met een lagere groei van 8,3 procent in de eerste drie maanden van dit jaar.
Leegstand in nieuw gebouwde flats, de toegangswegen blijven daardoor leeg
Dat de huizenprijzen te hard zijn gestegen in verschillende grote steden blijkt uit de een artikel dat Bloomberg vorig jaar publiceerde. Vastgoedhandelaren zouden de prijzen van bepaalde appartementen flink hebben verlaagd, tot woede en frustratie van vroege kopers die met veel moeite het geld bij elkaar kregen om de koop te sluiten. Deze huizenbezitters betalen soms wel de helft van hun inkomen aan een hypotheek van de bank, terwijl ze ook nog eens spaargeld van zichzelf en van familie hebben ingelegd. Als projectontwikkelaars vervolgens de prijzen met 25% verlagen doet dat pijn. Zeker als huiseigenaren ontdekken dat de projectontwikkelaars en makelaars veel winst maken op de verkopen. De Chinese overheid probeert de stijgende huizenprijzen al wat af te remmen, door de banken te verplichten minder geld uit te lenen en meer inleg van de huizenkoper te vragen. In Beijing zouden huizenkopers nu al 30% aan eigen geld moeten inleggen om een hypotheek te krijgen op een huis of appartement. Een daling van de huizenprijzen zou goed zijn om de markt weer in evenwicht te brengen, maar een harde en verwoestende crash met de omvang van de vastgoedbubbel in de V.S. is nog steeds niet uit te sluiten.
In heel China zijn de huizenprijzen in de afgelopen tien jaar met gemiddeld 155% gestegen, maar in stedelijke gebieden was de stijging nog veel groter. In Shanghai verviervoudigden de huizenprijzen in tien jaar tijd. In november 2011 zakten de huizenprijzen in 33 van de 70 gemeten steden ten opzichte van een maand eerder. Volgens analisten van Credit Suisse zullen de huizenprijzen in China dit jaar met 10% zakken, maar volgens de econoom Huang Yiping die werkzaam is bij Barclays in Hong Kong kunnen de vastgoedprijzen wel 10 tot 30% zakken in 2012. Als er een serieuze daling komt van de huizenprijzen heeft de grootste bank uit China ook een groot probleem, want dan wordt volgens het IMF het onderpand onder 40% van alle uitstaande leningen geraakt.
Volgens het OECD (Organization for Economic Cooperation and Development) overschaduwd de vastgoedzeepbel in China de economische vooruitzichten. Naast de financiële problemen die voortvloeien uit dalende huizenprijzen kan er ook sociale onrust ontstaan, iets waar de Chinese overheid zich de meeste zorgen over maakt.
De website Business China bracht naar buiten dat er eind november 22% minder huizen verhandeld werden dan diezelfde periode een jaar geleden. De data zou ook laten zien dat er in 80% van de 35 grootste steden in China in november minder transacties waren dan een jaar geleden in diezelfde maand. In de Zuid-Chinese stad Shenzhen werden slechts 294 flats verkocht, een halvering ten opzichte van eenjaar eerder. Er zijn nog veel meer cijfers om op te noemen, maar daarvoor verwijzen we graag naar het uitgebreide verslag van Patrick Chovanec. Vaak weten beelden in één oogopslag een bepaalde trend te vatten, zoals onderstaande afbeelding. Deze troffen we aan op FT Alphaville en laat zien hoe de Chinese huizenprijzen veranderd zijn over de eerste tien maanden van 2011. De trend is duidelijk: in meer steden beginnen de prijzen te dalen, terwijl prijsstijgingen aan het eind van 2011 niet meer zo vanzelfsprekend waren als aan het begin van dat jaar.
Huizenprijzen stijgen in steeds minder Chinese steden, terwijl de dalingen steeds meer zichtbaar worden (bron: Bloomberg)
Een andere factor die gekoppeld is aan de vastgoedmarkt en die ook een rol kan gaan spelen is de verkoop van de grond. Volgens Patrick Chovanec heeft de Chinese regering onderzoek laten doen naar de opbrengsten die gemeenten opstrijken uit de handel in grond. Dat blijkt maar liefst 40% te zijn, een inkomstenbron die ook zal opdrogen als de vastgoedbubbel uiteenspat en projectontwikkelaars stoppen met bouwen. In het tweede deel van zijn analyse schrijft Chovanec over de omvang van de Chinese vastgoedsector, die minimaal 10% van het Chinese GDP vertegenwoordigd. De vastgoedsector groeide in 2010 met 30%, maar als die sector een jaar helemaal niet zou groeien zou dat ook een negatief effect hebben op het totale GDP. Dat zou kunnen zakken tot 5,5%, een waarde die door veel analisten en beurscommentatoren gezien zal worden als een 'harde landing'. En dan houden we nog niet eens rekening met een krimp van de werkgelegenheid in de Chinese vastgoedsector, want als dat gebeurt worden de cijfers nog veel slechter.
We hebben in de V.S. al gezien dat de totale schade aan de economie vele malen groter was dan louter de cumulatieve waardedaling van het vastgoed. Ook banken kwamen in de problemen, de werkloosheid begon te stijgen en aandelen van andere bedrijven begonnen ook te dalen. De schade die voort zal vloeien uit het knappen van de Chinese vastgoedbubbel mag dan ook niet gebagatelliseerd worden.
De Chinese huizenmarkt begint buitenproportionele vormen aan te nemen ten opzichte van de eigen economie (bron: HSBC)
De tragische documentaire van de Australische zender SBS Dateline. Deze hebben we eerder al eens laten zien op Marketupdate, maar voor wie dat bericht gemist heeft is de video absoluut het kijken waard!
