Goed nieuws: na jaren van misère herstelt de Nederlandse huizenmarkt zich. Het afgelopen kwartaal werden ongeveer 50.000 woningen verkocht en sinds 2007 was dat aantal niet zo hoog. En hoewel er regionaal flinke verschillen zijn herstellen de prijzen zich eveneens, inmiddels al zes kwartalen op rij. Voor dit jaar rekent De Nederlandsche Bank (DNB) op een stijging van 2,3%. Voor komend jaar wordt op 3,7% gerekend en voor 2017 op een prijsstijging van 4,2%.
Omgekeerd ‘Robin Hood’-effect
Onze overheid spendeert jaarlijks ruim €2 miljard aan huursubsidie. Aan belastinginkomsten loopt de overheid ongeveer €14 miljard mis vanwege de hypotheekrenteaftrek. Omdat huiseigenaren gemiddeld kapitaalkrachtiger zijn dan bewoners van een sociale huurwoning wordt vanwege het grote verschil in subsidie wel gesproken over een omgekeerd ‘Robin Hood’-effect.
Maar dat is eigenlijk niet helemaal terecht… Het hypotheekrenteaftrekvoordeel is immers verdisconteerd in de huizenprijs. Een starter schiet er nauwelijks iets mee op, want tegenover het belastingvoordeel staat immers een extra hoge huizenprijs. Zonder hypotheekrenteaftrek zouden woningen in Nederland een stuk goedkoper zijn.
Wie profiteert wel van de hypotheekrenteaftrek? Vooral de banken. Door de hoge huizenprijzen – mede een gevolg van de hypotheekrenteaftrek – wordt vrijwel iedereen die zich voor het eerst op de woningmarkt begeeft gedwongen zich heel diep in de schulden te steken.
Lage rente stimulans huizenmarkt
Dat het met name banken zijn die indirect profiteren van overheidssubsidie op (hypotheek)schulden is op z’n minst wat zuur te noemen. Banken speelden eerder een grote rol in het ontstaan van de kredietcrisis en wentelden miljardenverliezen op de belastingbetaler af. Dat kunststukje werd met de eurocrisis in grote lijnen herhaald.
Door de eurocrisis – wij verwachten daar voorlopig nog niet van af te zijn – zit Nederland opgescheept met extreem lage renteniveaus. Dat vormt een sterke stimulans voor onze huizenmarkt: zoals aangegeven ziet DNB de huizenprijzen in Nederland de komende drie jaar meer dan 10% stijgen. De gunstige vooruitzichten vormen wat ons betreft een uitgelezen kans om de Nederlandse huizenmarkt structureel te versterken. En wij zijn niet de enigen die zo denken…
Nibud, DNB en IMF
Het Nibud (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting) wijst vanwege de torenhoge schulden bij Nederlandse huishoudens op het beperken van de ‘loan to income’-ratio. Gedachte is dat er bij een bepaald inkomen eenvoudigweg minder geleend mag worden voor een hypotheek. Dat verkleint de kans op problemen wanneer dat inkomen om wat voor reden dan ook onder druk zou komen.
De Nederlandsche Bank wijst met name op lagere ‘loan to value’-ratio’s. Dus minder lenen ten opzichte van de veronderstelde waarde van het onderpand. Ten opzichte van die waarde mag in Nederland nu nog 103% geleend worden en dat percentage wordt tot 2018 verlaagd tot 100%. Maar vergeleken met vrijwel ieder ander land is dat nog steeds een extreem hoog percentage.
Partijen als het IMF (Internationaal Monetair Fonds), de AFM (Autoriteit Financiële Markten) en DNB zien de ‘loan to value’-ratio het liefst beperkt tot 80% of maximaal 90% van de waarde van het onderpand. Dit voorkomt dat starters gelijk onder water komen te staan wanneer de huizenprijzen ook maar enkele procenten daalt.
Een uitgelezen kans
De prijsstijgingen die voor de komende jaren worden voorzien bieden een uitgelezen kans onze huizenmarkt met aangescherpt beleid structureel te versterken, zonder dat daardoor de nominale huizenprijzen hoeven te dalen. De hypotheekrenteaftrek kan versneld worden afgebouwd en de ‘loan to income’- en de ‘loan to value’-ratio’s kunnen worden aangescherpt. Dat voorkomt problemen in de toekomst vanwege de enorme private schuldenberg in Nederland (deze bedraagt momenteel maar liefst 230% van ons bruto binnenlands product).
Maar banken en politici zien daar weinig in. Zij zien de huizenbubbel kennelijk graag opnieuw opgeblazen en de hypotheekrenteaftrek onaangetast. Voor starters op de woningmarkt is het daardoor onvermijdelijk zich heel diep in de schulden te steken. Zij worden zo goed beschouwd een soort Griekenland in het klein…
Hendrik Oude Nijhuis
Over de auteur: Hendrik Oude Nijhuis is een expert op het gebied van value investing en medeoprichter van Kingfisher Capital, een op value investing principes gebaseerde business model & investment research boutique. Hij heeft uitgebreid onderzoek verricht naar de investeringsstrategieën van value investors als Warren Buffett. Zijn publicaties zijn verschenen in zowel Nederlands- als Engelstalige media, waaronder Het Financieele Dagblad, Z24.nl en Gurufocus.com. Eerder is hij als bestuurslid actief geweest voor onder andere de beleggingsstudieclubs HCC Beleggen en B.S.C. Duitenberg.
Hendrik heeft Management, Economics & Law aan de Universiteit Twente gestudeerd en is auteur van de Nederlandstalige bestseller over Warren Buffett: ‘Leer beleggen als Warren Buffett – zijn beleggingsstrategie in theorie & praktijk’. Van dit boek is in 2014 een derde druk uitgebracht en is tevens als audioboek beschikbaar. Online hebben al meer dan 100.000 beleggers een exemplaar van ‘Leer beleggen als Warren Buffett’ aangevraagd.
*Een aantal van onze columns over de euro bundelden wij vijf jaar geleden (april 2010) in een online-boekje getiteld ‘Terug naar de Gulden?’. Dit boekje is via deze link te downloaden (PDF-bestand).
Lees meer over value-investing op warrenbuffett.nl en beterinbeleggen.nl
Disclaimer: De artikelen van gastschrijver Hendrik Oude Nijhuis zijn op persoonlijke titel geschreven en hoeven daarom niet altijd de visie van Marketupdate te vertegenwoordigen. Marketupdate geeft geen beleggingsadvies en de artikelen van Hendrik Oude Nijhuis moeten ook niet als zodanig worden aangemerkt. Marketupdate heeft geen geld ontvangen of betaald voor deze bijdrage.
