Het lijkt wel alsof Amerikanen niets geleerd hebben van de huizenmarktbubbel van tien jaar geleden, want er wordt weer volop gespeculeerd op stijgende huizenprijzen. Beleggers kopen huizen en appartementen, renoveren deze en proberen het vastgoed tegen een hogere prijs weer in de markt te zetten, zo bericht Bloomberg. Het is een lucratieve handel, want bij een succesvolle ’trade’ wordt een winst van tienduizenden dollars gerealiseerd.
Verschillende bedrijfjes storten zich op deze markt om beleggers te voorzien van goedkope kredieten, vaak met een looptijd van slechts één jaar waarbij het huis in kwestie als onderpand dient. Door de extreem lage rente en de overvloed aan goedkope kredieten wordt het steeds goedkoper – en daarmee winstgevender – om in vastgoed te handelen. De aanbieders van kapitaal duikelen over elkaar heen om een stukje marktaandeel veilig te stellen, waardoor de tarieven onder druk staan. Het zijn lucratieve leningen zo lang het goed gaat, want de rente ligt op ongeveer 13%. Dat is vier tot vijf keer zo veel als de rente op een ‘normale’ hypotheek.
Blackstone, de grootste vermogensbeheerder voor alternatieve beleggingen ter wereld, wil dit jaar $1 miljard aan leningen verstrekken aan speculanten die huizen opknappen en doorverkopen. Nu de huizenprijzen beginnen te stijgen valt er veel winst te behalen. In het eerste kwartaal leverde een succesvolle ‘flip’ (koop en verkoop) bruto gemiddeld $72.450 op, terwijl dat een jaar geleden nog $61.684 was.
Nieuwe huizenmarktzeepbel?
De speculatie op stijgende huizenprijzen was mede de oorzaak voor het uitbreken van de financiële crisis. Amerikaanse huishoudens konden tot en met 2007 gemakkelijk een hypotheek krijgen en zagen op een gegeven moment kansen in het verhandelen en doorverkopen van vastgoed. Het grote verschil tussen toen en nu is dat het nu vaker professionele beleggers en beleggingsfondsen zijn die zich bezig houden met het ‘flippen’ van huizen en dat het veel grootschaliger wordt aangepakt.
Tien jaar geleden waren het vooral particulieren die probeerden geld te verdienen aan het opknappen en doorverkopen van huizen, maar vandaag de dag zijn banken zeer terughoudend geworden met het verstrekken van dergelijke hypotheekleningen. Grote beleggers nemen deze ‘groeimarkt’ in vastgoed over en nemen soms wel tientallen huizen op de portefeuille. Bloomberg noemt als voorbeeld het in Florida gevestigde JWB Real Estate Capital, dat iedere maand ongeveer veertig woningen koopt en twintig verkoopt. De rest houdt het bedrijf in de portefeuille voor de verhuur.
Bloomberg schrijft dat er ook al bedrijven zijn die het ‘flippen’ van woningen willen opschalen, door een landelijk platform te bouwen waar geldschieters en huizenkopers elkaar kunnen vinden. “Dit is goed moment om een beleggingscategorie te consolideren die altijd op lokaal niveau gebleven is”, zo legde Nick Gould van Blackstone uit tijdens een vastgoedconferentie in Miami. “Er is nog geen landelijk platform dat de capaciteit heeft om voor deze markt ruimte te verschaffen”.
Bubbels
De Amerikaanse economie herstelt weer, zo horen we in de reguliere media. Maar als het herstel gedragen wordt door stijgende aandelenkoersen en speculatie op stijgende vastgoedprijzen mogen we eigenlijk niet van herstel spreken. De veel hogere waarderingen worden maar voor een klein gedeelte ondersteund door de creatie van toegevoegde waarde en veel meer door nieuwe schuldcreatie. Het is de vraag of de Amerikaanse centrale bank tijdig ingrijpt met een renteverhoging. Op het hoogtepunt van de vorige vastgoedbubbel in de VS zei de toenmalige Federal Reservevoorzitter Bernanke dat hij geen bubbel zag op de huizenmarkt. Zal Yellen het beter doen?
Amerikanen knappen huizen op om het met winst te verkopen, is dit het begin van een nieuwe huizenbubbel?
