Amerikaanse huizenverkoop trekt aan, hoogste niveau sinds 11 maanden bereikt

De National Association of Realtors maakte afgelopen vrijdag bekend dat de verkoop van bestaande woningen in december was toegenomen tot 5%, wat zich op jaarbasis vertaalt naar 4,61 miljoen verkochte woningen. In alle vier regio's waarin Amerika wordt verdeeld was een stijging in de huizenverkopen te zien. De uiteindelijke cijfers lagen iets beneden de verwachtingen van economen en analisten, maar de derde maand op rij van stijgende verkopen laat zien dat er weer enig herstel op de Amerikaanse huizenmarkt zichtbaar is.

Officiële woningvoorraad krimpt, geen herstel bij nieuwbouw

De officiële voorraad van onverkochte woningen zakte tegelijkertijd tot het laagste punt sinds maart 2005 en kwam uit op 2,38 miljoen stuks. Dat is goed voor 6,2 maanden aan voorraad, uitgaande van de laatste verkoopaantallen van december. Met een voorraad van 6,2 maanden is ook weer het laagste niveau sinds april 2006 bereikt. In november van 2011, een maand eerder dus, was de huizenvoorraad nog 7,2 maanden groot, afgezet tegen de verkoopaantallen van november. Volgens Reuters wordt een woningvoorraad van 6 maanden als ideaal gezien, een grotere voorraad zal de huizenprijzen verder onder druk zetten.

Prijzen dalen verder

De verkoopaantallen zijn natuurlijk maar de helft van het verhaal, want ook de prijzen spelen natuurlijk een rol in de cijfers. Hieruit bleek dat de mediaan van de huizenprijzen met 2,5% was gezakt ten opzichte van een jaar eerder, tot een niveau van $164.500. Over heel 2011 zakten de huizenprijzen in de VS met 3,9% tot een gemiddeld niveau van $166.100, het laagste prijspunt sinds 2002.

Huizenmarkt VS nog lang niet gezond

Er zit nog meer neerwaartse druk op de prijzen, want naar verwachting zullen er nog veel huisuitzettingen plaatsvinden in de komende maanden. Hierdoor komen er nog meer huizen op de markt, die vaak voor een zeer lage prijs in de markt worden gezet. Dat de huizenmarkt nog niet gezond is blijkt uit drie verschillende cijfers. Als eerste valt op dat van alle verkochte woningen in december maarliefst 32% afkomstig was van een huisuitzetting, wat aangeeft dat er voorlopig nog veel huizen op de markt zullen blijven komen en dat de algehele economie nog steeds niet optimaal functioneert.

Ten tweede valt op dat de verkoop van nieuw gebouwde huizen nog helemaal niet aantrekt, zoals onderstaande afbeelding laat zien. Het aantal nieuwbouwwoningen dat in 2010 en 2011 verkocht werd is nog maar een kwart van het aantal verkochte nieuwbouwwoningen in 2004 en 2005, toen de huizenmarkt nog volop in bloei stond. Doordat er sinds de uitbraak van de crisis nog maar weinig vraag is naar nieuwbouw zijn ook veel goedbetaalde banen in de bouw komen te vervallen.

Als derde punt moeten we opmerken dat er naast de genoemde woningvoorraad van 2,38 miljoen stuks ook nog een groot aantal woningen van de markt worden gehouden in een schaduwvoorraad. Deze voorraad telde in oktober van 2011 volgens Corelogic 1,6 miljoen huizen. De verborgen voorraad zal gaan concurreren met de verkoop van nieuwbouwwoningen, waardoor het plaatje er nog altijd vrij somber uitziet voor de Amerikaanse huizenmarkt. Veel goedbetaalde banen in de constructie zullen in de komende jaren immers niet meer terugkomen als de huizenmarkt in dit tempo uit het dal klimt. De verkoop van bestaande woningen kwam over heel 2011 uit op 4,26 miljoen stuks, een stijging van 1,7% ten opzichte van heel 2010.

Het vierde, en misschien wel moeilijkste probleem op de Amerikaanse huizenmarkt is de onduidelijkheid die is ontstaan omtrent de eigendomsrechten, want die blijken niet zo makkelijk te traceren. Dat komt omdat veel hypotheken (eind 2010 waren het er ongeveer 66 miljoen) zijn afgesloten via MERS (Mortgage Electronic Registration System). Dit bedrijf, dat fungeert als een soort bewaarder voor hypotheekpapieren, werd in de jaren '90 in het leven geroepen door de voormalige CEO's van Fannie Mae, Freddie Mac, Indy Mac, Countrywide, Stewart Title Insurance en de American Land Title Association. Deze rijke en machtige personen legden met het MERS registratiesysteem het fundament voor ene ongecontroleerde groei aan derivatenproducten, zoals de mortgage-backed securities (MBS). De Amerikaanse wetgeving in de vijftig staten legt immers adminstrateive beperkingen op aan het doorverkopen van hypotheken, die via het MERS systeem omzeild konden worden. Via MERS konden de hypotheeknemer en verstrekker van elkaar worden ontkoppeld, waardoor de hypotheken herverpakt konden worden in financiële derivatenproducten die in verschillende soorten en maten weer werden doorverkocht aan beleggers wereldwijd. Onder andere pensioenfondsen, beleggingsfondsen en rijke investeerders hebben deze derivaten gekocht, ook omdat ze door de kredietbeoordelaars werden bestempeld als AAA. Dat kredietbeoordelaars door de verkopers van deze hypotheekderivaten werden betaald voor het geven van een hoge beoordeling werd jarenlang weggecijferd als een onbelangrijk detail.

Hoe dan ook, door de crisis op de Amerikaanse huizenmarkt en de vele huisuitzettingen die het gevolg zijn van de economische crisis komen er steeds meer problemen aan het licht. In veel gevallen blijkt niet meer te traceren welke huizen bij welke hypotheken horen, waardoor de wettelijke bevoegdheid om huisuitzettingen te doen op losse schroven is komen te staan. De eigendomstitels bieden door de inmenging van MERS, en door diens onzorgvuldigheid in de verwerking van de documenten die horen bij de hypotheken en het onderpand, geen zekerheid meer. Daardoor blijven grote investeerders voorlopig weg van de Amerikaanse huizenmarkt en is ook het vertrouwen onder huizenbezitters en potentiële huizenkopers afgenomen.

Stimulering door de Federal Reserve?

Er gaan geruchten dat de Federal Reserve de Amerikaanse woningmarkt opnieuw wil ondersteunen door een nieuwe geldinjectie in de grote hypotheekverstrekkers Freddy Mac en Fannie Mae te stoppen, zodat die soepeler worden met het verstrekken van nieuwe hypotheken. Op dit moment worden er nog relatief veel (ongeveer 30%) hypotheekaanvragen geweigerd omdat banken hun risico willen verkleinen. Ook gaan er geruchten dat de Federal Reserve meer verpakte hypotheekleningen op haar balans wil stallen, zodat banken makkelijker hun hypotheken (en het risisco)  kunnen doorverkopen.

Op Schwab.com kwamen we een paar interessante grafiek over de Amerikaanse huizenmarkt tegen. Die schetsten een duidelijk beeld van hoe de huizenmarkt er feitelijk voor staat.

Geen herstel bij verkoop nieuwbouw woningen

Housing Market Index suggereert krachtig herstel

Woningbezit onder Amerikanen zakte de laatste jaren weer

Huren inmiddels weer populairder dan kopen