Onverkoopbaar vastgoed vormt probleem voor kleine Spaanse banken

In een artikel op Bloomberg wordt de est van de situatie in Spanje toegelicht met de laatste cijfers. Op dit moment bezitten Spaanse banken gezamenlijk voor ongeveer €30 miljard aan vastgoed dat ''onverkoopbaar'' is, aldus een risico-adviseur die werkzaam is voor Banco Santander en vijf andere Spaanse banken. De adviseur zegt zich vooral zorgen te maken over de kleine en middelgrote banken in Spanje, die vrijwel al hun activiteiten in eigen land hebben en die zwaar leunen op de vastgoedmarkt. Spanje kende tot een paar jaar geleden een 'boom' in vastgoed, gedreven door soepele eisen voor hypotheekverstrekking, bijzonder lage rentes en een grote belangstelling vanuit andere Europese landen (voor recreatie, maar vaak ook als beleggingsobject).

Kleine en middelgrote banken hebben naar verhouding een zeer grote blootstelling in de Spaanse vastgoedmarkt, waar de gemiddelde huizenprijzen sinds de piek van april 2007 met 28% zijn gezakt. Ook bezitten banken veel grond, dat in een aantal gebieden met 60% (Lugo, A Coruna en Murcia) of zelfs 74% (Burgos) in waarde is gezakt ten opzichte van het hoogtepunt in 2006. Over heel Spanje zijn de prijzen van grond met gemiddeld 33% gezakt gezien vanaf het hoogtepunt vijf jaar geleden.

'Nog 40 jaar nodig om voorraad huizen weg te werken'

Volgens Pablo Cantos, managing partner bij de MaC Group, kan het nog wel veertig jaar duren voordat de leegstand en de voorraad onafgebouwde nieuwbouw is weggewerkt. Alleen grote banken als Santander, Banco Bilbao Vizcaya Argentaria SA (BBVA), La Caixa en Bankia zouden volgens Cantos sterk genoeg zijn om de verliezen op de vastgoedportefeuille te dragen. Voor de kleinere en middelgrote banken is het toekomstperspectief minder gunstig. Cantos voorziet dat er uiteindelijk ''maar vier grote banken over zullen blijven in Spanje''.

Spaanse banken hebben in totaal ongeveer voor €308 miljard aan hypotheken op de balans staan, waarvan de helft volgens de Spaanse centrale bank wordt aangemerkt als 'troubled'. Vorig jaar verscherpte de centrale bank van Spanje al de eisen door banken te dwingen meer reserves aan te houden tegenover hun hypotheekportefeuille.

Als gevolg van de malaise op de huizenmarkt zijn er al veel Spaanse banken verdwenen. Een gedeelte ging failliet, terwijl andere banken werden samengevoegd tot grotere banken met een (op papier) sterkere kapitaalbuffer. Volgens Miguel Angel Feandez Ordonez, gouveeur van de Spaanse centrale bank, is de bankensector nu volledig hervormd door 45 spaarbanken (ook wel 'cajas' genoemd) samen te voegen tot vijftien grotere banken. Daaaast werden banken voor in totaal met €17,7 miljard ondersteund door een 'bailout fonds' van de Spaanse overheid.

Spaanse banken hebben inmiddels een buffer aangelegd dat in staat is maximaal €105 miljard aan afschrijvingen op te vangen, maar daar zou volgens Rafael Domenech nog eens €60 miljard bij moeten. Domenech is hoofd-econoom van developed nations bij de bank BBVA.

Meer huizen in beslag genomen, minder transacties

Op dit moment staan er ongeveer 46.000 huizen te koop die door banken in beslag zijn genomen. Dat is aanzienlijk meer dan een jaar geleden, toen er ongeveer 29.000 woningen werden aangeboden op de website van Idealista.com (de Spaanse variant van Funda.nl). In 2008 stonden er zelfs helemaal geen huizen op de lijst van huizen in het bezit van de bank, wat duidelijk maakt dat de wereldwijde economische crisis hard heeft toegeslagen in Spanje. Andere cijfers bevestigen dit beeld, zoals het aantal huizen dat momenteel leeg staat. In heel Spanje zijn dat er momenteel 25,8 miljoen (13%), met de grootste leegstand in grote steden als Madrid en Barcelona (in beide steden staan ongeveer 338.000 leegstaande woningen geregistreerd).

Ook in commercieel vastgoed is de situatie problematisch. In totaal werd er in de eerste negen maanden van dit jaar voor €1,25 miljard aan kantoren, winkelcentra, hotels en bedrijfspanden verhandeld, een halvering ten opzichte van diezelfde periode van vorig jaar. De terughoudende banken en onzekerheid over de economische groei zorgen ervoor dat consumenten en bedrijven voorzichtiger zijn geworden. Wie nog wel bereid is te kopen heeft meer problemen om de financiering met de bank rond de te krijgen.

Het ontbreken van voldoende vraag zet de Spaanse vastgoedmarkt verder onder druk. Er is een groot verschil tussen het bedrag dat de verkopers willen ontvangen voor hun vastgoed en het bedrag dat investeerders ervoor willen geven. Zo verwacht Cantos van MaC Group dat zelfs de betere bezittingen in de vastgoedportefeuille van banken pas tegen een discount van 30% verkocht kunnen worden, terwijl de slechtere bezitingen zoals grond en commercieel vastgoed pas tegen 70% lagere prijzen dan de boekwaarde werkelijk verkocht kunnen worden. ''Welke kleine en middelgrote banken kunnen een dergelijk verlies dragen?''

De politiek heeft ook geen eenvoudige oplossing klaarliggen. De nieuwe regering, die gevormd zal worden door Mariano Rajoy van de conservatieve partij, zou van plan zijn de economie te ondersteunen door banken aan te moedigen meer kredieten te verstrekken. Het klinkt als meer van hetzelfde, maar daarvoor moeten we eerst de verdere details van de plannen afwachten.

De financiële crisis verraste ook de projectontwikkelaars. Karkassen van flats die voorlopig niet afgebouwd zullen worden. Afbeelding van Bloomberg.

Een nieuwbouwstad gebaseerd op speculatie. Appartementen zijn vrijwel onverkoopbaar geworden door de grote leegstand.

De hele vastgoedbubbel in Spanje samengevat in één grafiek.

De ontwikkeling van de Spaanse huizenmarkt tegenover het buitenland. Deze grafiek verscheen afgelopen week in een eerder artikel op onze site. Nederland behaalde eind 2008 de vierde plek in de competitie huizenprijzen oppompen.