Dat er in Nederland sprake is van een hardnekkig probleem op de particuliere vastgoedmarkt zal niemand meer verbazen. Bij de Wall Street Joual was dit blijkbaar nog niet helemaal ingedaald. Reden te meer om eens een rondgang in Nederland te doen. Via de Wall Street Joual:
“Nederland is het land van de meest onder schulden gebukte huishoudens in de eurozone; niet Portugal, Ierland of Griekenland. Zelfs Spaanse huishoudens, die in de groeijaren zich diep in de schulden staken om huizen te bouwen en te kopen komen niet dichtbij de top [in het lijstje landen]. De titel van de meest schuldplichtige [huishoudens] gaat naar huishoudens in Nederland, en de belangrijkste reden is de enorme hypotheekschuld die de Nederlanders – ondanks hun zuinige reputatie – hebben opgebouwd.”
De strekking van het artikel is duidelijk: de hypotheekrenteaftrek heeft ertoe geleid dat Nederlanders een hogere schuld aan gaan dan zij eigenlijk kunnen dragen. Zo wordt er in Nederland gemiddeld 240% van het besteedbaar inkomen geleend, terwijl dit eind jaren negentig van de vorige eeuw nog slechts 140% was. De WSJ maakt ook een treffende vergelijking met Denemarken waar de hypotheekschuld hoger ligt, maar waarbij slechts 80% van de aankoopsom van een huis gefinancierd mag worden met een hypotheek. In Nederland werd op de top van de markt tot 125% van de aankoopsom gefinancierd met een hypotheek zodat de inrichting en de aanschaf van een nieuwe auto geen probleem was.
Toen premier Rutte vorige week op bezoek was bij president Barack Obama heeft hij na vragen van joualisten gezegd:
“Het is niet een groot probleem … als je kijkt naar het hele plaatje”. Hiermee wees hij erop dat de Nederlanders even zoveel in hun pensioenfondsen hebben als in hypothecaire schuld -“en we hebben enorme particuliere spaargelden.”
Gevalletje “wishful-thinking” zullen we maar zeggen, want m.n. vanwege het ontbreken van financiële buffers zullen veel Nederlandse huishoudens die een hypotheekschuld zijn aangegaan die de aankoopwaarde van het huis overtrof, sprake zijn van een negatief eigen vermogen. Ter illustratie van het hardnekkig probleem van negatief eigen vermogen, hebben wij dit aan de hand van een hypothetische balans van een huishouden geïllustreerd.
Niet dat wij ervan uitgaan dat premier Rutte de collectief belegde pensioengelden vroegtijdig zal overdragen aan de rechtmatige eigenaren, dat zijn de Nederlandse huishoudens (dit zou namelijk betekenen dat Den Haag niet kan graaien in de collectieve pot voor de oude dag voorziening..), en dat betekent dat Nederlandse huishoudens hun negatieve eigen vermogen met “de enorme particuliere spaargelden” niet zullen kunnen compenseren. Met andere woorden, de macro-cijfers waaraan premier Rutte refereert, zeggen voor een individueel huishouden helemaal niets.
Het probleem van excessieve hypotheekschulden zal – zonder veel twijfel – steeds meer individuele huishoudens gaan raken en dat proces werkt “cumulatief” zoals een sneeuwbal bovenop een berg: de groep wordt steeds groter en als gevolg daarvan zal de huizenprijs steeds verder dalen met als gevolg dat het negatieve eigen vermogen ook steeds groter wordt. Door het negatieve eigen vermogen kunnen huishoudens moeilijker uit hun huis. Op dubbele woonlasten zit niemand te wachten en omdat de financiering voor een nieuwe koopwoning moeilijker rond te krijgen is (te meer vanwege een negatief eigen vermogen) zitten huishoudens vast aan hun woning. En indien zij de huurmarkt op gaan en naar alteatieven zoeken, dan zal blijken dat zij financieel niet beter af zijn.
Joualist Matthew Dalton bezocht Almere en schrijft:
De overheidsplanning is duidelijk [te zien] hier in Almere, een van de weinige plaatsen in Nederland waar veel nieuwe woningen in de afgelopen decennia gebouwd zijn. De stad is verdeeld in nette wijken, of districten, waarvan de straatnamen eigenaardige en gemakkelijk te onthouden thema's delen. Zo is er “Danswijk”, met straten veoemd naar de tango en de salsa. [..] er is een “Empire Strikes Backstraat”.
Matthew Dalton zou eens moeten weten op welke manier de Nederlandse overheid de woningmarkt op elke mogelijk vorm heeft “gepland”. En voor wat betreft de thema's van de wijken en straatnamen; de straatnaam die verwijst naar George Lucas' Star Wars film the Empire Strikes Back heeft wel een zeer ironische lading..
