Noors staatsfonds koopt vastgoed in Londen

Het staatsfonds van Noorwegen heeft voor omgerekend $576 miljoen een aandeel gekocht in Pollen Estate, een luxe wijk met een oppervlakte van 1,6 hectare in het centrum van Londen. Het staatsfonds – dat verantwoordelijk is voor de opbrengsten uit de export van olie – nam een aandeel van 57,8 procent in het vastgoed. De 43 panden die op deze grond staan worden gebruikt voor kantoren en winkels en leveren het staatsfonds een bescheiden rendement op van 2,5% per jaar. In 2010 kocht het staatsfonds van Noorwegen ook al vastgoed in Londen, toen werd er voor $772 miljoen een belang genomen in ‘Regent Street’, onderdeel van Crown Estate.

‘Focal Point’

Het is misschien moeilijk te begrijpen dat het Noorse staatsfonds uitgerekend in de Britse hoofdstad vastgoed koopt, want juist daar zijn de huizenprijzen de afgelopen jaren bijzonder hard gestegen. Het staatsfonds had ook vastgoed kunnen kopen in andere steden, waar de prijzen lager liggen of de huuropbrengst hoger is in verhouding tot de investering. Toch is de aankoop van vastgoed in hartje Londen goed te verklaren vanuit het perspectief van een fonds dat vele miljoenen aan vermogen moet beheren.

Een groot staatsfonds als dat van Noorwegen koopt waarschijnlijk niet alleen op basis van conventionele waarderingsmodellen. Waar een fonds bij dergelijke investeringen ook rekening mee moet houden is de liquiditeit van de belegging. Veel vermogende mensen hebben een voorkeur voor Londen, waardoor vastgoed in deze stad makkelijker een nieuwe eigenaar vindt dan in andere steden. De aantrekkingskracht van een stad waar zoveel vermogen bijeenkomt heeft een zichzelf versterkend effect. De prijzen van vastgoed in Londen worden meer en meer bepaald door wat de potentiële kopers te besteden hebben dan door de economische gebruikswaarde van het vastgoed.

Een rationele belegger met een kleiner vermogen zal niet snel kiezen voor een onbetaalbaar stukje vastgoed in Londen, als deze in andere steden veel meer gebruikswaarde kan krijgen voor hetzelfde geld. De kopers van het ‘relatief dure’ vastgoed in Londen zijn meestal de superrijken, die zich niet zo druk maken om een miljoen meer of minder. Deze mensen zijn bereid een zeer hoge prijs te betalen, wetende dat er andere superrijken zijn die eveneens bereid zijn een zeer hoge prijs te betalen voor dat schaarse aanbod van vastgoed.

Meer over het Focal Point effect lees je in deze analyse van FOFOA.

Noors staatsfonds koopt belang in Londens vastgoed

Noors staatsfonds koopt belang in Londens vastgoed (Afbeelding via E24.no)

Frank Knopers

Frank Knopers studeerde bedrijfswetenschappen aan de Universiteit Twente in Enschede en behaalde een Master in Financial Management met een onderzoek naar de effectiviteit van waardebeleggen (value investing) in Nederland. Sinds het uitbreken van de financiële crisis is Frank zich gaan verdiepen in de werking van het geldsysteem.