De huizenmarkt van Zweden lijkt in veel opzichten op die van Nederland. Net als in ons land zijn de huizenprijzen daar enorm opgedreven door een tekort aan woningen, een slecht functionerende huursector en banken die (te) veel kredieten verstrekken aan huishoudens. De afgelopen tien jaar verdubbelden de gemiddelde huizenprijzen, terwijl appartementen zelfs 150% duurder werden. Alleen dit jaar zijn de huizenprijzen in Zweden met gemiddeld 14% gestegen.
Er is nu al een tekort van 150.000 woningen en volgens de laatste schattingen zal dat tekort in 2025 verdrievoudigd zijn. Ondertussen daalt het aanbod van betaalbare huurwoningen, met lange wachtlijsten tot gevolg. Onlangs werd een appartement in het centrum van Stockholm toegewezen aan iemand die al sinds 1989 op een wachtlijst staat.
Lage rente
Net als in Nederland werd ook de vastgoedbubbel in Zweden opgeblazen met veel krediet. Door de dalende rente kunnen Zweedse huishoudens vandaag de dag meer lenen, met als gevolg dat de huizenprijzen alsmaar verder worden opgedreven. In 2010 en 2011 heeft de centrale bank van Zweden, de Riksbank, een poging gewaagd om de stijgende prijzen een halt toe te roepen. Ze verhoogde de rente, maar dat bracht vrijwel direct ongewenste effecten met zich mee. De werkloosheid daalde niet meer en de inflatie sloeg in korte tijd bijna om in deflatie. Ook daalden de huizenprijzen weer, waardoor starters financieel onder water kwamen te staan. De Riksbank besloot toen de omstreden renteverhoging weer terug te draaien en verlaagde het rentetarief naar een historisch laag niveau.
Aflossingsvrij
De huizenprijzen kwamen weer in een opwaartse trend, waardoor de Zweedse toezichthouder besloot de kredietverlening door banken in te perken. Net als in Nederland waren ook in Zweden de aflossingsvrije hypothekenzeer populair. Naar schatting wordt 40% van alle hypotheekschuld in het Scandinavische land helemaal niet afgelost. Juist deze hypotheekvorm stelde Zweedse huishoudens in staat nóg meer geld te lenen voor de aanschaf van een woning.
Dat iedereen verslaafd is geraakt aan goedkoop geld blijkt wel uit het feit dat het voorstel van de financiële waakhond om de hypotheekschuld omlaag te brengen werd afgeschoten. Zij stelde voor dat iedereen met een loan-to-value (LTV) ratio van meer dan 70% ieder jaar tenminste 2% van de totale schuld moest aflossen, maar daar bleek onvoldoende draagvlak voor te vinden in de samenleving.
Omdat de huizenprijzen in Zweden de laatste jaren zo hard stijgen zijn mensen bereid wat meer risico te nemen dan de bank toelaat. Formeel moeten huizenkopers tenminste 15% van het hypotheekbedrag bij elkaar gespaard hebben voordat ze een huis kopen, maar ik de praktijk blijkt dat dit bedrag vaak gewoon ergens anders geleend wordt tegen een veel hogere rente.
Subsidies
Het gevaar van een huizenmarktbubbel in Zweden is levensgroot, maar omdat zoveel mensen belang hebben bij het in stand houden van de bubbel gebeurt er vooralsnog niets om de gemoederen te temperen. Ook in Zweden kent men een soort hypotheekrenteaftrek, maar er is geen politieke meerderheid te vinden om deze subsidie af te bouwen. “Mensen voelen zich vandaag de dag rijk door die waanzinnig hoge huizenprijzen. Niemand wil dit feestje bederven.”
De vrees is ook dat het versneld aflossen van de hypotheekschuld en het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek direct ten koste zal gaan van de consumptie. Dat is schadelijk voor de economische groei. “Ik wou dat ik een instrument in mijn gereedschapskist had om de huizenmarkt te beinvloeden, zonder dat het elders in de economie een impact heeft. Maar ik heb het niet kunnen vinden”, zo verklaarde Henrik Braconier van de Zweedse financiele waakhond tegenover de Economist.
