De prestaties van wereldwijd vastgoed zijn dit jaar flink gestegen. Wereldwijde vastgoedbeleggingsfondsen stegen met maar liefst 19%. Deze goede prestaties zijn volgens ING Investment Management vooral te danken aan de voortdurende zoektocht naar rendement van beleggers en de betere economische vooruitzichten. De resultaten klinken veelbelovend, maar is vastgoed nog wel ‘zo veilig als een huis’?
Na een sterke start dit jaar voor vastgoed, signaleert ING Investment Management International (ING IM) de afgelopen maanden aanzienlijke regionale verschillen. De VS blijven onverminderd beter presteren dan de markt en Japan is, na een traag begin van het jaar, bezig met een inhaalslag. Europa zit comfortabel tussen deze twee markten in. De meest interessante ontwikkeling hier is de ontkoppeling van Brits vastgoed en de mogelijke gevolgen hiervan.
Renteverhoging
“De voornaamste reden voor de ontkoppeling hangt samen met de wijziging die de Bank of England (BoE) ogenschijnlijk in haar beleid heeft aangebracht”, stelt Patrick Moonen, Senior Multi-Asset Strateeg bij ING IM: “De BoE probeerde de volatiliteit in de renteverwachtingen op te voeren, door – althans, op het eerste gezicht – vrij verwarrende signalen af te geven. Intussen wordt eigenlijk wel verwacht dat de BoE als eerste grote centrale bank de rente zal verhogen. De precieze timing hiervan blijft echter nog onzeker. Gelet op de gevoeligheid van vastgoed voor de rentevoet is deze slechtere performance geen verrassing. Op de korte termijn zal de rente de fundamentele factoren overheersen.”
Daarnaast heeft de BoE macroprudentiële maatregelen aangekondigd, in een poging de snelle stijging van de Britse huizenprijzen (die zich niet langer beperkt tot Londen) een halt toe te roepen. De verwachtingen van oplopende prijzen zijn in het hele Verenigd Koninkrijk zichtbaar. Zo heeft de financiële beleidscommissie aanbevolen dat hooguit 15% van het totale aantal nieuwe hypotheken van een kredietverstrekker, groter mag zijn dan 4,5 maal het inkomen van de leningnemer. Ook pleit de commissie voor een betaalbaarheidstoets, om te bepalen of een leningnemer de hypotheek kan betalen als de rente stijgt tot boven de 3%. Deze aanbevelingen moeten de scherpe prijsstijging afremmen. De effectiviteit van dit beleid staat echter nog niet vast. Dit komt vooral doordat de ontoereikende woningvoorraad in het Verenigd Koninkrijk in belangrijke mate de huizenprijzen bepaalt. Een ander punt is dat de marktprijzen in Londen worden beïnvloed door internationale investeerders, waarop deze wetgeving niet van toepassing is.
Is vastgoed nog steeds een goede belegging?
Europa
“Binnen Europa prefereren we vastgoed in de eurozone boven Brits vastgoed”, vervolgt Moonen. “Niet alleen versoepelt de Europese Centrale Bank (ECB) nog altijd haar monetair beleid, ook de waarderingscijfers zijn gunstiger. Uit onze analyse blijkt dat de eurozone een dividendrendement van 4,1% noteert, vergeleken met 3,3% voor het Verenigd Koninkrijk. Bovendien biedt vastgoed in de eurozone nog altijd een forse premie van +2,3% ten opzichte van het rendement op bedrijfsobligaties. In het Verenigd Koninkrijk is het dividendrendement van vastgoed daarentegen lager dan het rendement op bedrijfsobligaties (-0,25%).”
Volgens Moonen ligt de verklaring voor dit verschil in het risico van deflatie, wat een remmend effect kan hebben op huurverhogingen. Om dit te compenseren, verlangen beleggers een hoger direct rendement. Dit risico speelt minder in het Verenigd Koninkrijk.
De inflatieverwachting (op basis van de 10-jaars rente) ligt in het VK op +2,9%, vergeleken met +1,4% in Frankrijk en een nog lager percentage in Duitsland en Italië. De angst voor deflatie kan verklaren waarom in Japan het rendementsverschil tussen vastgoed en obligaties nog groter is.
Moonen concludeert: “Vastgoed biedt een goede inkomstenstroom en een optie op economische groei. Hoewel wij positief zijn over de sector, hebben wij onlangs wel onze positie in wereldwijd vastgoed teruggebracht van een middelgrote tot een kleine overweging. De prestaties van de beleggingscategorie zijn dit jaar tot nu toe sterk geweest, maar de hogere obligatierentes na de opmerkingen van de BoE hebben het beleggingsrisico iets verhoogd. Onze positie in Brits vastgoed hebben we afgebouwd tot neutraal.”
