De Amerikaanse huizenmarkt krabbelt weer op uit het dal, dat zult u ongetwijfeld vernomen hebben uit de media. Maar wie koopt die huizen, met in het achterhoofd de stijgende vraag naar voedselbonnen en een historisch lage participatiegraad op de arbeidsmarkt? De middenklasse werd toch steeds verder uitgehold? Het antwoord op deze vragen ligt besloten in de volgende grafiek van Zero Hedge, die het aantal huizenverkopen afzet tegen het aantal hypotheekaanvragen….
Minder hypotheken
De grafiek laat zien dat er de laatste maanden steeds meer huizen gekocht worden zonder hypotheek (zou dat verband houden met de stijgende rente in de VS?). Kennelijk zijn er veel vermogende particulieren of beleggingsfondsen die de kansen zien op de woningmarkt. Dat werd onlangs bevestigd door analisten van Goldman Sachs, die hebben vastgesteld dat er vandaag de dag meer dan twee keer zoveel woningen volledig met cash betaald worden dan zeven jaar geleden.
De Wall Street Journal schrijft dat de helft van alle woningen in de VS op dit moment verkocht wordt zonder hypotheek. Voor de crash op de Amerikaanse woningmarkt was dat bij slechts 20% van alle woningen het geval (gemeten naar dollars 30%). Toen werden er naar verhouding veel meer huizen met hypotheek gekocht door minder vermogende huishoudens. Sinds de crisis is niet alleen de bereidheid om een hypotheek af te sluiten verminderd, ook hebben banken hun kredietvoorwaarden verder aangescherpt.
Nu de prijzen gedaald zijn en minder Amerikanen zich een eigen woning kunnen veroorloven zien vermogende particulieren en beleggingsfondsen hun kans schoon om goedkoop vastgoed op de kop te tikken. Een belangrijk deel van de stijging van de huizenprijzen over de afgelopen twee jaar is te verklaren door de toename van het aantal woningverkopen met volledige cash betaling. Het aantal hypotheekaanvragen bleef namelijk ver achter. Waarschijnlijk is het een mix van vermogende particulieren, beleggingsfondsen en buitenlandse investeerders die hun dollars omzet in vastgoed.
Analisten van Goldman Sachs schatten in dat van iedere $1 aan verkochte woningen ongeveer 44 cent door de bank gefinancierd wordt. Voor de crisis was dat nog ongeveer 67 cent op elke dollar. De Wall Street Journal schrijft dat het aantal verstrekte hypotheken gezakt is van $1,5 biljoen in 2005 naar $500 miljard in zowel 2011 al 2012. Die daling is het gevolg van een afnemende vraag naar hypotheken en natuurlijk ook van de lagere huizenprijzen.
Analisten van Goldman Sachs verwachten dat de hypotheekaanvragen in 2016 weer zullen toenemen tot $1,1 biljoen.
