Marketupdate

Tag: hypotheek

  • Centrale bank Australië bezorgd om daling huizenprijzen

    De centrale bank van Australië maakt zich zorgen over de combinatie van dalende huizenprijzen en hoge private schulden. In de laatste notulen lezen we dat het beleidscomité van de centrale bank langdurig heeft gesproken over de gevolgen van de wereldwijde groeivertraging. De huizenprijzen in Australië zijn sinds de financiële crisis van 2008 sterk gestegen, maar tegelijkertijd hebben huishoudens zich veel dieper in de schulden gestoken. Het gevolg is dat de economie bij een verdere daling van de huizenprijzen in de problemen kan komen, omdat huishoudens dan geen financiële buffer meer hebben.

    De economie van Australië is erg afhankelijk van de export van grondstoffen naar China. Dat betekent dat een groeivertraging in de tweede grootste economie ter wereld ook een negatief effect zal hebben op Australië. Met het aanhoudende handelsconflict tussen de Verenigde Staten en China zien de vooruitzichten er minder gunstig uit dan een paar jaar geleden. De centrale bank schreef het volgende in haar notulen.

    “De vooruitzichten voor de gezinsconsumptie blijven een bron van onzekerheid, omdat de groei van het inkomen van huishoudens laag blijft, de schuldniveaus hoog zijn en de huizenprijzen dalen. De leden merkten op dat deze combinatie van factoren een neerwaarts risico met zich meebrengt. Desondanks blijft het centrale scenario dat van gestage groei van de consumptie, ondersteund door aanhoudende kracht van de arbeidsmarkt en een geleidelijke toename van de loonstijging.”

    Hoge private schulden

    De Australische centrale bank hanteert al sinds 2016 een rente van 1,5%. De verwachting is dat die rente het komende jaar op dat niveau zal blijven om de economie te ondersteunen. Door de lage rente werden er de afgelopen jaren meer en hogere hypotheken verstrekt aan huishoudens. Een riskante strategie, omdat huishoudens bij een daling van de huizenprijzen onder water komen te staan. Huishoudens met een negatieve vermogenspositie zullen hun consumptiepatroon drastisch versoberen, wat een neerwaartse beweging van de economie kan versterken.

    De situatie waar de centrale bank van Australië mee worstelt is vergelijkbaar met die in Nederland. Ook hier zijn de private schulden relatief groot en is er veel geld geleend in de vorm van hypotheken. Het gevolg is dat huishoudens bij stijgende prijzen boven hun stand gaan leven en bij een daling van de huizenprijzen plotseling de hand op de knip houden. Het IMF waarschuwde al eens voor het sterke pro-cyclische karakter van de Nederlandse economie als gevolg van hoge hypotheekschulden.

    Volg Marketupdate nu ook via Telegram

    Waardeert u de artikelen en analyses op onze site, steun ons dan met een eenmalige of periodieke donatie. Met uw donatie kunnen we mooie artikelen blijven schrijven en worden we minder afhankelijk van inkomsten uit advertenties. Klik hier om te doneren!




  • ASR komt met hypotheek van 40 jaar

    De ASR Bank lanceert binnenkort een nieuwe hypotheek met een looptijd van 40 in plaats van 30 jaar. Deze nieuwe variant wordt alleen aangeboden aan starters die voor het eerst een huis kopen en is bedoeld om de maandlasten verder te verlagen. Dat maakt de hypotheek overigens niet goedkoper, want door de langere looptijd betaal je uiteindelijk meer rente. Ook kun je na dertig jaar niet meer profiteren van de hypotheekrenteaftrek.

    Met deze nieuwe hypotheekvorm probeert ASR starters aan te trekken die wel een hoge hypotheek willen, maar die ook nog veel andere maandelijkse lasten hebben. Daardoor houden ze bij deze nieuwe annuïteitenhypotheek van 40 jaar maandelijks iets meer geld over. Het totaal leenbedrag verandert overigens niet ten opzichte van bestaande hypotheekvormen met een looptijd van 30 jaar.

    Nieuwe hypotheek van 40 jaar

    Met deze nieuwe hypotheek wordt het voor starters makkelijker om een huis te kopen, maar dat betekent ook dat er nog meer krediet in de huizenmarkt gepompt wordt. Dat stuwt de huizenprijzen nog verder op, terwijl die nu al in een recordtempo stijgen. ASR introduceert deze nieuwe hypotheek jaar op 24 mei in heel Nederland.

    Banken zoeken al langer naar nieuwe hypotheekvormen die beter afgestemd zijn op de wensen van starters, senioren of zzp’ers. Zo kunnen nog meer mensen aan een lening geholpen worden. Volgens ASR is dat ook nodig, omdat er tegenwoordig veel meer mensen zijn met tijdelijke en flexibele arbeidscontracten en omdat mensen later met pensioen gaan. Dat vraagt volgens de hypotheekverstrekker om meer flexibiliteit.

    Volg Marketupdate nu ook via Telegram

  • Column: Leen je rijk!

    Als kind was ik altijd al vrij spaarzaam. Ik legde iedere maand zoveel mogelijk van mijn zakgeld opzij, zodat ik kon sparen voor een nieuwe trein of spaceshuttle van LEGO. Toen ik ouder werd begon ik met een bijbaantje en spaarde ik voor een andere hobby, namelijk computers.

    Het idee dat je eerst moet sparen voordat je iets kon kopen beschouwde ik als iets vanzelfsprekends, totdat ik begon met studeren en opeens bijna gratis geld kon lenen van de IB-Groep (later DUO genoemd). Dat werd zelfs zo aantrekkelijk gemaakt dat het loonde om maximale studiefinanciering op te nemen en dat geld vervolgens op een spaarrekening te parkeren tegen een hogere rente. Dat veel studenten niet van die mogelijkheid gebruik maken en het geld besteden aan allerlei andere dingen is een tweede, maar het leerde mij wel dat het heel aantrekkelijk kan zijn om te lenen in plaats van te sparen.

    Lenen loont meer dan sparen

    Zo ging ik eind 2015 naar de bank om een hypotheek aan te vragen voor de aankoop van een appartement. Dat was in de tijd dat je nog rustig verschillende appartementen kon bekijken en je zelfs in een stad als Haarlem vaak nog ruimte had om beneden de vraagprijs te bieden. Ik kocht een appartement onder de vraagprijs en door de lage rente waren mijn maandlasten amper hoger dan in de (veel kleinere) studio die ik eerst huurde. De bank hoefde alleen maar een loonstrookje te zien en de rest was zo geregeld.

    Door de extreem lage rente zijn er veel meer mensen zoals ik op zoek gegaan naar een koopwoning, met als gevolg dat de huizenprijzen in de grote steden weer de pan uit rijzen. Iedereen steekt zich weer vol in de schulden, omdat kopen op maandbasis nog steeds goedkoper is dan huren of omdat de verwachting is dat de economie zal blijven groeien en huizenprijzen daarom zullen blijven stijgen.

    Door de gekte op de huizenmarkt heb ik in anderhalf jaar tijd waarschijnlijk net zoveel vermogen aan overwaarde opgebouwd als dat ik in de afgelopen tien jaar bij elkaar heb gespaard door hard te werken en relatief zuinig te leven! Waarom zou je nog sparen als je rijk kunt worden door te lenen en een huis te kopen?

    Huizenmarkt als bron voor nieuwe crisis?

    Voor mij als individu is het natuurlijk erg prettig dat de waarde van mijn huis stijgt, maar voor de samenleving als geheel is deze ontwikkeling op de huizenmarkt juist ongezond. Door de stijgende huizenprijzen kunnen we de risico’s van lenen namelijk niet meer goed inschatten.

    Banken zien geen risico’s meer, omdat het onderpand van een hypotheek bij stijgende huizenprijzen vanzelf groter wordt dan de hypotheekschuld. Ook makelaars en notarissen zijn enthousiast, want meer transacties en hogere huizenprijzen betekent dat er weer een goede boterham verdiend kan worden. De makelaarskantoren schieten weer als paddenstoelen uit de grond. En dan hebben we natuurlijk de bouwsector, die het orderboek weer kan vullen met nieuwe vastgoedprojecten en renovaties aan bestaande woningen. Door de overwaarde komen huizenbezitters in de verleiding om een nieuwe badkamer, keuken of uitbouw te financieren, want ‘het huis is toch meer waard geworden’.

    Zoals je ziet handelt iedereen in deze keten volledig rationeel vanuit zijn eigenbelang, dat is logisch en dat is ook wat je in een kapitalistisch economisch model van iedereen mag verwachten. Maar voor de samenleving als geheel is het uitermate onwenselijk, want de kans op een herhaling van de huizenmarktcrash van 2009 neemt op deze manier alleen maar verder toe.

    Tijd voor nieuw beleid!

    Wat kunnen we daar dan samen aan doen? Laten we wat mij betreft beginnen met het versneld afbouwen van de hypotheekrenteaftrek, want dat is simpelweg een subsidie die de huizenprijzen alleen maar verder opdrijft. Om huishoudens niet in de problemen te brengen zou je de subsidie ook in stand kunnen houden, maar deze juist gebruiken om het versneld aflossen te stimuleren.

    Ook zouden we een voorbeeld kunnen nemen aan Duitsland, waar je eerst een deel moet sparen voordat je een huis kunt kopen. Tegenstanders zeggen dat dat onhaalbaar is met de hoge huizenprijzen in ons land, maar dat is een omkering van oorzaak en gevolg. Juist omdat de Duitsers minder geld mogen lenen voor een huis zijn de prijzen daar veel lager dan in Nederland.

    Het wordt tijd dat de politiek (wanneer komt er eindelijk een kabinet??) hier eens goed over nadenkt en een visie gaat uitdragen die de woningmarkt weer gezond kan maken. Nu rekenen we ons rijk, terwijl we ons in werkelijkheid alleen maar dieper in de schulden gestoken hebben…

    Frank Knopers

    Wilt u reageren? Mail naar [email protected]

    gs-logo-breed

    Deze column van Frank Knopers verscheen eerder op Goudstandaard. Goudstandaard is gespecialiseerd in de verkoop en opslag van fysiek edelmetaal. Wilt u meer informatie over beleggen in edelmetalen? Bel ons op +31(0)88 46 88 488 of mail naar [email protected].

  • Uw “veilige” spaarhypotheek is wellicht minder veilig dan u denkt…

    Uw “veilige” spaarhypotheek is wellicht minder veilig dan u denkt…

    Veel Nederlanders hebben de beroemde spaarhypotheek waarmee (met eventuele extra inleg) een potje gevormd wordt. Aan het einde van de looptijd van dit potje wordt de hypotheek (deels) afgelost. Dit lijkt een goed verhaal en iedereen denkt zijn financiën goed voor elkaar te hebben. Echter…bent u op de hoogte van het feit dat uw potje waarschijnlijk helemaal niet bij uw eigen bank is ondergebracht?

    Dit “zekere” potje staat geparkeerd bij een verzekeraar en daar ligt het grote -eerste- risico al, verzekeraars vallen niet onder de depositogarantieregeling*.

    house-freepicMaak je spaarhypotheek veilig!

    Breng in overleg met uw bank in ieder geval dit potje onder bij uw eigen bank, want dan valt het wel onder het depositostelsel.

    We leven in een dusdanig vreemde financiële periode, waarin centrale bankiers alle problemen menen weg te kunnen printen. Alleen dat is al genoeg om zekerheden in te bouwen in plaats van “veilige potjes” onveilig te stallen bij een verzekeraar.

    Wij zijn erg benieuwd hoe uw adviseur gaat reageren op uw verhaal en verzoek.

    *Depositogarantieregeling:

    Voor verzekeringen geldt geen depositogarantieregeling, zoals die geldt voor banken. Deze regeling is ingesteld voor de bescherming van rekeninghouders bij een faillissement van de bank. Als een bank failliet gaat, heeft elke rekeninghouder namelijk de zekerheid dat hij het tegoed van zijn bankrekening terugkrijgt van de De Nederlandse Bank (DNB). Deze regel geldt tot maximaal € 100.000,- en heet de depositogarantieregeling. Iets dergelijks heeft de DNB dus niet ingesteld voor verzekeraars.

    Faillissement
    Bij een faillissement gelden de regels van de Faillissementswet. Dan zijn de eventueel opgebouwde polis-tegoeden en mogelijke rechten van verzekeringnemers niet zeker.

    Bronnen:

    • Herstelplan: art. 3:132 e.v. Wft en Besluit bijzondere prudentiële maatregelen, beleggerscompensatie en depositogarantie Wft.
    • Beperking van beschikkingsbevoegdheid: art. 3:135 e.v. Wft en Besluit bijzondere prudentiële maatregelen, beleggerscompensatie en depositogarantie Wft
    • Opvangregeling: art. 3:149 e.v. Wft;
    • Noodregeling: art. 3:160 e.v. Wft

    dagboekvaneenbelegger-banner

    Bart Hoogakker (1966) begon al op zijn zestiende met beleggen en maakte onder andere de crash in 1987, de campinghausse van 1997 en de internetcrash van 2000 mee. Sinds 1992 geeft hij ook beleggingstrainingen en seminars, waarin hij zijn kennis en ervaring deelt met andere beleggers. U kunt Bart ontmoeten bij de diverse door hem en zijn partners georganiseerde beurscafés. Meer info daarover vindt op www.dagboekvaneenbelegger.nl

  • Chaos in adviseursland

    Twee recente uitspraken van het Kifid (Klachteninstituut financiële dienstverlening) maken duidelijk hoe groot de chaos is in het land van adviseurs, semi-adviseurs en bemiddelaars (die zichzelf ook graag adviseur noemen). Niet enkel binnen de branche van ‘adviseurs’ is zo langzamerhand iedereen de weg kwijt, ook de consument is het spoor volledig bijster.

    Misschien is nog wel het ergste dat degene die op zoek is naar goed en onafhankelijk financieel advies, geen weet heeft van wie er tegenover hem zit. De financiële impact op wel of geen goed advies, maar ook het feit dat je niet weet of je (voldoende) geïnformeerd wordt, is iets waar de consument meestal geen benul van heeft.

    Waar ging het over bij het Kifid?

    In de eerste zaak ging de klant met een hypotheekadviseur in zee. Deze ‘adviseur’ is in loondienst bij de bank en ‘verkoopt’ dus ook alleen maar financiële producten van de eigen bank. Deze ‘adviseur’ heeft niet naar de hypotheekvoorwaarden van een bestaande hypotheek van een andere bank, die werd opgezegd, gekeken. Daarin stond echter een boeteclausule, waardoor de klant duizenden euro's boete moest betalen. Volgens het Kifid was de ‘adviseur’ niet verplicht deze voorwaarden van de andere bank te onderzoeken. financieel-adviesIn een vrijwel identieke zaak liet een consument zich adviseren door een medewerker van een hypotheekkantoor. Ook hier werd niet goed gekeken naar de voorwaarden van de bestaande hypotheek en moest er ook ineens een boete worden betaald. Hier kwam het Kifid tot een andere conclusie en werd de adviseur veroordeeld tot het betalen van een groot deel van de boete. Volgens het Kifid had de adviseur hier wel een onderzoeksplicht en had hij de klant moeten waarschuwen voor de boeterente.

    Financieel adviseurs

    Deze casus laat zien dat er een groot verschil is tussen ‘adviseurs’ die werkzaam zijn bij bijvoorbeeld Rabobank, ABN AMRO en ING en zogenaamd onafhankelijke adviseurs. Voor de eerste groep ‘adviseurs’ gelden er minder strenge eisen als het gaat over hun deskundigheid. Dat is zorgelijk, omdat de klant dit niet weet. Daarnaast dient er voor deze ‘adviseurs’ maar één belang en dat is het belang van hun werkgever (bank of verzekeraar). Zij moet zoveel mogelijk eigen financiële producten verkopen. Zonder dat de klant het door heeft verdienen zij drie keer aan het ‘advies’. Ten eerste maakt men marge op ieder verkocht product, ten tweede vraagt de adviseur geld (onder de noemer advieskosten) voor iedere handeling of mutatie en ten derde brengt hij of zij periodiek kosten in rekening voor zogenaamd ‘onderhoud en service’ op de door hen verkochte financiële producten waaronder hypotheken en verzekeringen. Zaken doen met deze groep ‘adviseurs’ biedt geen enkele garantie op goed en onafhankelijk advies, en is ook veel te duur. Deze groep ‘adviseurs’ heeft dus geen recht op deze titel. Dat banken niet ongelukkig zijn met de huidige wet- en regelgeving en belang hebben bij deze onduidelijkheid bewijst wel het feit dat er zeer veel initiatieven zijn op het gebied van digitale dienstverlening. We zien steeds meer dat banken en verzekeraars gebruik maken van digitale processen. Straks kunnen ze een groot deel van hun verkopers inruilen voor digitale verkopers, onder de noemer ‘adviseurs’.

    Eigen product

    Dat is niet alleen goedkoop, maar ook uiterst efficiënt omdat je op deze manier klanten nog beter kunt sturen naar producten die jij op het schap hebt liggen. Dit is één van de redenen waarom banken en verzekeraars zoveel in robo-advies investeren. Daarbij moet de klant veel zaken zelf doen en loopt ook zelf alle risico's. In dit proces is er helemaal geen plaats meer voor een onafhankelijk adviseur, terwijl deze titel wel door de bank en verzekeraar wordt uitgedragen. Er is maar één oplossing om dit probleem uit de wereld te helpen: verbied per direct dat deze groep ‘adviseurs’ zich nog langer adviseur mag noemen. Maak de klant duidelijk met wie hij of zij zaken doet: een verkoper of een onafhankelijk adviseur. Ja, dat lijkt geld te kosten, maar geeft wel de garantie dat de juiste beslissing wordt genomen en eventueel het best passende product wordt aangeschaft! Ab Flipse abflipse Over Ab Flipse: Ab is in 1955 geboren in Middelburg. Tot 1987 is hij werkzaam geweest bij defensie en van 1987 tot 1993 bij een grote bank-verzekeraar. Vanaf 1993 heeft hij directiefuncties bekleed bij diverse intermediairbedrijven en was hij directeur van SmartOffice. Dit bedrijf begeleidde intermediairs naar het nieuwe werken. Hij is voorzitter van de Vereniging Woekerpolis.nl. Ab staat bekend om zijn visie op- en vroegtijdige signalering van trends en ontwikkelingen in de financiële branche, zijn grote rechtvaardigheidsgevoel en doorzettingsvermogen, en is een groot voorstander van het vergroten van de zelfredzaamheid van de consument, met name op financieel gebied. www.abflipse.nl

  • Negatieve rente voor ‘Frankensteinhypotheek’

    Verschillende landen profiteren al van een negatieve rente als ze geld lenen, maar nu komt dat voordeeltje ook bij de huizenbezitter terecht. Een klant van Staalbankiers (dochter van Achmea) met een hypotheek van omgerekend €300.000 in Zwitserse franken merkte dat het voordeel van de negatieve rente niet aan hem werd doorberekend.

    De bank weigerde de negatieve rente door te berekenen, waarop de klant naar de Geschillencommissie Financiële Dienstverlening stapte. Die bepaalde dat Staalbankiers de negatieve rente op een hypotheek in Zwitserse franken moet doorberekenen aan een klant. Het zou gaan op een bedrag van ongeveer €100 per maand.

    Negatieve rente op hypotheek

    Staalbankiers hanteerde een winstmarge van 0,7 procentpunt ten opzichte van de libor rente in Zwitserse franken, een rente momenteel op -1% staat.  Dat is een verschil van 0,3% rente in het voordeel van de klant. Eind 2014 had de bank voor €475 miljoen aan dergelijke hypotheken op de balans staan, zo schrijft het Financieel Dagblad. Omgerekend is dat een derde deel van haar totale hypotheekportefeuille. Er zijn dus veel meer klanten met een vergelijkbare hypotheek die ook in aanmerking zouden kunnen komen voor vergoeding van de negatieve rente.

    euro-swissfranc

    Ongunstige wisselkoers EUR/CHF pakt slecht uit voor bank én klant

    Valutarisico

    Een negatieve rente op de hypotheek klinkt leuk, maar voor de klant van Staalbankiers is het slechts een doekje voor het bloeden. Sinds de klant in 2007 deze hypotheek afsloot is de waarde van de Zwitserse frank met 50% gestegen ten opzichte van de euro. Dat betekent dat de effectieve hypotheekschuld is deze periode gestegen is van €300.000 naar €450.0000!

    Dit schrijft Staalbankiers in een document met achtergrondinformatie…

    Bij een waardevermeerdering van de Zwitserse Frank ten opzichte van de Euro, kan de toename van deze schuld hoger zijn dan het behaalde rentevoordeel. Uitgaande van een historische koersontwikkeling van de Zwitserse Frank ten opzichte van de Euro (of Nederlandse Gulden in de periode voorafgaande aan de introductie van de Euro), kan het voorkomen dat in enig jaar de toename van de schuld binnen 1 jaar tijd 10% bedraagt. Bovendien is dit verlies alsmede de rente over deze toegenomen schuld fiscaal niet aftrekbaar in Box 1.

    Voor het uitbreken van de financiële crisis leek een hypotheek in Zwitserse franken interessant, want de rente was laag en de frank stond bekend als een zeer stabiele munt. Maar door de crisis van 2008 en de Europese schuldencrisis die een paar jaar later volgde werd de Zwitserse munt een vluchthaven voor het grote geld. Daardoor steeg de munt in waarde en werden alle schulden in deze valuta duurder.

    Twee verliezers

    De hypotheek in Zwitserse franken kent op dit moment alleen maar verliezers. Klanten die een dergelijke hypotheek afsloten zagen hun schuldenlast de afgelopen jaren enorm toenemen. Maar ook voor Staalbankiers valt er weinig te lachten. Sinds het uitbreken van de crisis kan de bank geen geld meer aantrekken tegen het lage libor tarief, zo merkt Cor de Horde van het Financieel Dagblad op. Ook had Staalbankiers in de voorwaarden geen ruimte ingebouwd om de opslag gedurende het contract tussentijds te verhogen. Daardoor lijdt ook de bank een verlies op deze hypotheken, een verlies dat door de negatieve rente alleen maar groter is geworden.

    Meer informatie:

    staalbankiers_logo

    Staalbankiers moet negatieve rente betalen over hypotheek in Zwitserse franken

  • Hypotheek aflossen in Zweden mag maximaal 105 jaar duren

    Zweden heeft de maximale aflossingstermijn voor een hypotheek ingekort van 140 naar 105 jaar, zo schrijft de Telegraph. Het is een symbolische maatregel om de grote vastgoedzeepbel in Zweden af te remmen, want de huizenprijzen zijn daar als gevolg van soepele kredietverlening de afgelopen jaren sterk gestegen. Vorig jaar stegen de huizenprijzen in het Scandinavische land gemiddeld met maar liefst 18% en in de afgelopen tien jaar zijn de prijzen zelfs verdubbeld.

    Om het kopen van een huis betaalbaar te maken hanteren sommige banken een aflossingstermijn van 35 of 40 jaar, waardoor de maandlasten lager uitvallen en men bij een gelijk inkomen een hoger geldbedrag kan lenen. De Zweedse Vereniging van Banken vreest dat het aanscherpen van de kredietvoorwaarden voor veel problemen zal zorgen. De hogere maandlasten voor de hypotheek zijn niet goed voor de financiële positie van huishoudens en voor de financiële stabiliteit in het land, aldus de banken.

    zweden-huizen-water

    Zweden probeert huizenmarktbubbel af te remmen

  • Studielening steeds vaker gebruikt om huis te kopen

    Studieleningen worden in toenemende mate gebruikt voor de aanschaf van een woning, zo blijkt uit het Nibud Studentenonderzoek dat deze week gepubliceerd werd. Tien procent van de 2.700 ondervraagde studenten gaf aan maximaal te lenen tijdens de studie om na het afstuderen gemakkelijker een huis te kunnen kopen. Studenten kunnen in Nederland via de Dienst Uitvoering Onderwijs (DUO) maandelijks een bedrag van ongeveer €854 lenen. Iedereen die studeert kan deze lening aanvragen, want de kredietwaardigheid van de lener wordt op geen enkele wijze getoetst.

    Een student die vier jaar lang maximaal leent ontvangt in totaal een bedrag van €40.800. De lening hoeft pas na afloop van de studie terugbetaald te worden en dat kan tegen een extreem lage rente die gekoppeld is aan de 5-jaars obligaties. Op dit moment is die rente slechts 0,12%, terwijl de hypotheekrente voor 10 jaar vast op tenminste 2,5% ligt.

    De rente die studenten ontvangen op een spaarrekening ligt ongeveer een procentpunt hoger dan de rente die ze moeten betalen over hun studieschuld. Dat betekent dat het zelfs loont om geld te lenen tijdens je studie!

    Minder hypotheek door studieschuld

    Nu is het wel zo dat de studieschuld met een extra zware weging wordt meegenomen in de berekening van de maximale hypotheeksom. Wie €12.000 aan studieschuld open heeft staan kan bij de bank bijvoorbeeld €20.000 minder lenen op basis van het inkomen. Het plannetje om tijdens de studie geld te lenen voor de aankoop van een woning werkt dus niet in alle gevallen. Het werkt alleen voor starters met een bovenmodaal inkomen en voor starters die genoegen nemen met een koopwoning aan de onderkant van de markt. Deze twee groepen kunnen dankzij de 'goedkope' studieschuld hun woonlasten met enkele tientjes per maand omlaag brengen. Ze nemen geld van de DUO mee en hoeven daardoor minder te lenen bij de bank, waardoor de totale rentelast veel lager is.

    Versoepeling

    De nieuwe regels omtrent het sociale leenstelsel die per 1 september worden ingevoerd maken het nog aantrekkelijker om een huis te kopen met behulp van een studieschuld. De studieschuld gaat in de berekening die de banken hanteren minder zwaar wegen op de totale leencapaciteit dan nu het geval is. Een rekenvoorbeeld van Z24 laat zien dat een man en vrouw met een gezamenlijk inkomen van €55.000 en een studieschuld van €30.000 per persoon vanaf 1 september opeens €40.000 meer kunnen lenen bij de bank dan nu het geval is. Tussen nu en 1 september kunnen deze twee mensen in het voorbeeld samen €208.700 lenen. Vanaf 1 september wordt dat door de nieuwe regelgeving opeens €251.400, dat is ruim €40.000 meer.

    Studiefinanciering of woningfinanciering?

    De studiefinanciering is in het leven geroepen om studeren betaalbaar te maken, ook voor jongeren die uit een arm gezin komen. Maar in de praktijk blijkt het stimuleren van schulden ook een aantal ongunstige bijwerkingen te hebben. Studenten die niet goed met geld om kunnen gaan kunnen de impact van een studieschuld onderschatten, terwijl jongeren die er wel goed mee om kunnen gaan het geld kunnen gebruiken voor een ander doel dan waarvoor de studielening bestemd is.

    logo-duo

    Studielening of woningfinanciering?

  • “Studielening zit aankoop huis in de weg”

    De Federal Reserve publiceert van tijd tot tijd nieuwe cijfers over de omvang en de groei van verschillende soorten krediet onder de Amerikaanse bevolking. Uit deze datareeks, de zogeheten ‘flow of funds’, blijkt dat de samenstelling van de schuldpositie sinds het uitbreken van de crisis sterk is veranderd.

    Door het leeglopen van de vastgoedzeepbel worden er sinds 2008 aanzienlijk minder hypotheekleningen afgesloten. De volgende grafiek laat zien dat de groei van de totale hypotheekportefeuille van banken in 2008 compleet tot stilstand is gekomen. De laatste jaren werd er netto zelfs schuld afgelost...

    Groei hypotheekschulden is volledig tot stilstand gekomen

    Groei hypotheekschulden is volledig tot stilstand gekomen

    Minder lenen

    Ondanks de daling van de hypotheekrente kunnen of willen Amerikanen minder geld lenen voor de aankoop van een huis. Er zijn natuurlijk verschillende verklaringen te vinden voor deze trend, zoals strengere kredietvoorwaarden van de bank en een verslechtering van de arbeidsmarkt sinds het uitbreken van de crisis. Ook hebben dalende huizenprijzen het enthousiasme om een woning te kopen getemperd.

    Maar er is nog een andere ontwikkeling die de terugval in hypotheekleningen kan verklaren. Businessinsider merkt op dat er de afgelopen jaren een nieuwe generatie is afgestudeerd met een veel hogere studieschuld. Deze schulden vallen, net als leningen voor een auto, onder de categorie 'Nonrevolving credit'. Een categorie schulden die de afgelopen jaren bijzonder sterk is toegenomen.

    Groei private schulden wordt steeds meer gedreven door studieleningen

    Groei private schulden wordt steeds meer gedreven door studieleningen

    Non-revolving credit

    In april kwam de totale 'Nonrevolving credit' uit een record van $2,3 biljoen, waarvan de helft bestaat uit studentenleningen. Hoge studieschulden maken het voor potentiële huizenkopers moeilijker een hypotheek af te sluiten, zeker als er sprake is van betalingsachterstanden. In het tweede kwartaal van 2004 bereikte het percentage volwassen Amerikanen onder de 35 met een eigen woning een hoogtepunt van 43,6%. Bijna tien jaar later, in het eerste kwartaal van dit jaar, heeft nog maar 36,2% een eigen huis.

  • Aantal goedkope woningen neemt fors toe

    Het aantal goedkope huizen in Nederland is de laatste jaren flink toegenomen. Dit heeft onder andere te maken met de gedaalde huizenprijzen en biedt op die manier onder andere een kans voor huurders die de overstap nog graag willen maken. De goedkope woningen brengen een relatief lage maandlast met zich mee, zeker in vergelijking tot de huur die veel huishoudens betalen. Bovendien kunt u kapitaal opbouwen dankzij de aflossingen op uw hypotheek, waardoor u er uiteindelijk voor zorgt dat u een meer stabiele financiële positie opbouwt, of u op den duur heel voordelig kunt wonen.

    Verdubbeling van aantal goedkope woningen

    Het aantal goedkope woningen met een waarde tot €100.000 bedroeg in 2008 nog 26.000. Wat dat betreft ging het om een relatief klein aantal woningen, waardoor slechts weinigen hier gebruik van konden maken. In de loop der jaren is het aantal goedkope woningen met een waarde tot een ton flink toegenomen, onder andere omdat er bijna 20% van de gemiddelde prijs van woningen af is gegaan. Dit leidde ertoe dat er in 2013 in totaal 55.200 woningen in Nederland stonden, met een waarde minder dan €100.000. Er is sprake geweest van een verdubbeling en daardoor zijn de woningen voor een veel grotere groep beschikbaar gekomen.

    Hypotheeklasten goedkope woning

    Op het moment dat u een woning met een waarde tot €100.000 wilt kopen kunt u daarvoor gebruik maken van een hypotheek. Indien u kiest voor een annuïtaire hypotheek en u daarvoor een rente van 3,75% per jaar af kunt sluiten, betaalt u een maandlast van €514. Dit is de eerste maand een bruto maandlast. Dat betekent dat u kunt profiteren van hypotheekrenteaftrek en een deel van dit bedrag bestaat uit aflossing (kapitaalopbouw in uw eigen woning). In de loop der jaren gaat u meer aflossen en minder rente betalen, waardoor dit bedrag uiteindelijk uw netto maandlast zal worden.

    Hypotheekadvies aanvragen

    Denkt u als huurder na over het kopen van een eigen woning, zeker nu de prijzen gemiddeld flink gedaald zijn? Het is verstandig om een onafhankelijke hypotheekadviseur te vragen naar een berekening van de kosten voor bijvoorbeeld een annuïtaire of een lineaire hypotheek. Houd bovendien ook eventuele huurverhogingen in de gaten en ga op die manier na wat voor u de beste keuze is. Kunt u beter blijven huren, of is dit wellicht een goed moment om toch een eigen woning aan te kopen en daar voortaan van te genieten?

    koopwoningen

    Steeds meer goedkope koopwoningen

  • Nederlanders breken hun spaargeld aan

    Nederlanders hebben in de tweede helft van vorig jaar netto spaargeld weggehaald van hun bankrekening, zo blijkt uit cijfers die de Nederlandsche Bank vandaag publiceerde. Weliswaar groeide het bedrag op deposito’s in de tweede helft van vorig jaar met ongeveer €1,7 miljard, maar daar stond een veel grotere daling van €7 miljard aan vrij opneembare spaartegoeden tegenover. Een simpele rekensom leert ons dat er in deze periode bijna €5,3 miljard aan spaargeld werd weggehaald.

    Sinds de Nederlandsche Bank deze cijfers bijhoudt (1998) is het nog niet eerder voorgekomen dat er zes maanden op rij meer spaargeld werd opgenomen dan gestort.Deze ontwikkeling is waarschijnlijk grotendeels toe te schrijven aan versnelde aflossing op hypotheekschuld. We verwachten dat er daarnaast ook steeds meer huishoudens zijn die door de crisis interen op hun spaartegoeden. Zodra inkomsten terugvallen wordt al snel het spaargeld aangesproken om rond te kunnen komen. Een andere factor is de steeds lagere rente, waardoor het minder lucratief is om geld op een spaarrekening te parkeren.

    Spaargeld wordt aangebroken

    Om de ontwikkeling van de spaartegoeden inzichtelijk te maken hebben we de cijfers van de Nederlandsche Bank erbij gepakt. Op basis van deze cijfers hebben we twee grafieken samengesteld die de ontwikkeling van de spaartegoeden inzichtelijk maken. In de eerste grafiek ziet u de de maandelijkse balans tussen stortingen en opnames van spaargeld*, terwijl de tweede grafiek de totale hoeveelheid spaargeld weergeeft die Nederlanders op hun bankrekening hebben staan.

    Nederlanders breken hun spaargeld aan

    Nederlanders breken hun spaargeld aan (klik voor een grotere versie)

    Totale spaargeld van Nederlanders krimpt

    Totale spaargeld van Nederlanders krimpt (klik voor een grotere versie)

    *Rente is op de eerste grafiek niet weergegeven. Dat betekent dat de totale balans minder negatief is. Wel blijft vast staan dat sinds 1998 niet eerder zo lang en zoveel geld van spaarboekjes is weggehaald. In de tweede grafiek is het effect van rente wel inbegrepen.