Verschillende aanbieders van hypotheken hebben de hypotheekrente onlangs verhoogd of hebben plannen om dat in de nabije toekomst te doen, zo schrijft het Financieel Dagblad. Het is de eerste renteverhoging na een lange reeks van steeds lagere rentes. Een stijging van de rente verlaagt de leencapaciteit van potentiële huizenkopers en kan op termijn een negatief effect hebben op de ontwikkeling van de huizenprijzen.
De stijging van de hypotheekrente is het gevolg van de stijgende rente op de wereldwijde obligatiemarkt. Sinds eind september is de rente op Nederlandse staatsleningen met een looptijd van 10 jaar gestegen van een dieptepunt van -0,03% naar +0,48%. Ook elders in Europa en in de rest van de wereld lopen de rentes snel op. De stijging wordt voor een belangrijk deel toegeschreven aan de Amerikaanse presidentsverkiezingen.
Beleggers vrezen voor meer politieke onzekerheid en een oplopende inflatie en doen daarom staatsobligaties in de verkoop. Ook speelt op de achtergrond een mogelijke renteverhoging door de Amerikaanse centrale bank mee.
Rente op Nederlandse 10-jaars leningen stijgt weer (Bron: Bloomberg)
De introductie van een negatieve rente is de zoveelste poging van centrale banken om de economische groei aan te jagen, maar het wordt met de dag duidelijker dat het beleid vooral veel negatieve effecten met zich meebrengt. Wist u dat de rente op een lening of hypotheek in Zwitserland juist gestegen is sinds de introductie van negatieve rente?
Zoals u weet hanteren verschillende centrale banken inmiddels een negatieve rente, waaronder de ECB, de Bank of Japan en de Zwitserse centrale bank. Dat betekent dat commerciële banken rente betalen over tegoeden die ze uit veiligheidsoverweging bij de centrale bank parkeren.
In het geval van Zwitserland kostte dat de banken vorig jaar in totaal 1,16 miljard Zwitserse frank. Dat zijn kosten die banken ergens anders weer moeten terugverdienen, willen zij hun winstmarges op peil houden.
Negatieve rente maakt lenen duurder
In plaats van de negatieve rente door te berekenen aan spaarders besloten de banken het geld via een andere manier terug te verdienen, namelijk door hun winstmarge op hypotheken en andere leningen te verhogen. Daardoor wordt het juist weer duurder om geld te lenen, precies het omgekeerde van wat centrale banken proberen te bereiken met hun negatieve rentes.
Deze paradox werd onlangs behandeld in een rapport van de Bank for International Settlements (BIS). Uit dat rapport komt ook de volgende grafiek...
Hogere hypotheekrente
We zien hier de effecten van negatieve rente in de Eurozone, Zweden, Zwitserland en Denemarken. Kijken we naar Zwitserland, dan zien we dat banken direct na de invoering van negatieve rente (rode lijn) de winstmarge op hypotheken verhoogden (paarse lijn). Dezelfde trend zien we terug in Zweden en Denemarken, waar banken ook hun winstmarges op hypotheken verhoogden om de kosten van de negatieve rente te dekken.
Conclusie
De introductie van negatieve rente zou het nog goedkoper moeten maken om geld te lenen, maar dat blijkt in de praktijk ook wel eens anders uit te pakken. Voeg je daar alle problematiek van pensioenfondsen en spaarders aan toe, dan kun je haast niet anders concluderen dan dat centrale banken met negatieve rentes hun doel voorbij geschoten zijn. Laten we hopen dat ze op tijd tot dit inzicht komen.
Gelukkig bestaat er geen negatieve rente voor goud en zilver...
Sander Noordhof
Deze column van Sander Noordhof verscheen afgelopen vrijdag in de nieuwsbrief van Goudstandaard. Goudstandaard is gespecialiseerd in de verkoop en opslag van fysiek edelmetaal.
De winstmarges die Nederlandse banken maken op hypotheken is het afgelopen half jaar sterk toegenomen, ondanks een verdere daling van de rente. Voor een hypotheek van €200.000 betaalt de Nederlandse burger gemiddeld €75 per maand ’teveel’, in vergelijking met de gemiddelde marge die banken de afgelopen jaren hanteerden. De hypotheekrente in Nederland behoort inmiddels zelfs tot de hoogste van alle omliggende Europese landen.
Volgens de Vereniging Eigen Huis (VEH) is het gebrek aan concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt de voornaamste reden waarom de winstmarges zo hoog blijven. Tijdens de kredietcrisis werden ABN Amro en SNS Bank genationaliseerd en kreeg de ING staatssteun. Om concurrentievervalsing te voorkomen mochten de banken die steun kregen van de overheid niet te hard concurreren met de banken die geen steun nodig hadden, met als gevolg dat alle banken geleidelijk hun winstmarges verhoogden.
Meer winst op hypotheken
De rente op de kapitaalmarkt is door het stimulerende beleid van de ECB en door de vlucht van vermogen richting langlopend schuldpapier sterk gedaald, maar die daling wordt vrijwel niet doorberekend aan de consument. Tussen juni en november bleef de gemiddelde hypotheekrente ongeveer gelijk op gemiddeld 2,86%, terwijl banken de kosten voor het verkrijgen van het geld met 0,3 procentpunt zagen dalen.
Vooral de hypotheken met een vaste renteperiode van 10 jaar zijn voor de banken interessant, want daarop weten ze de hoogste marges te behalen. Tussen juni en november 2015 steeg de winstmarge van de banken van 0,25 procentpunt naar 0,46 procentpunt. Dat is bijna een verdubbeling van de winstmarge.
De hypotheekmarkt heeft volgens de VEH behoefte aan meer concurrentie. En die komt al steeds meer van Nederlandse pensioenfondsen en verzekeraars. Zij zien hypotheken als een zeer lucratieve en veilige belegging en verstrekken inmiddels al de helft van alle nieuwe hypotheken via aanbieders als Munt Hypotheken, Tellius en Attens. Voor deze institutionele beleggers zijn hypotheken een interessant alternatief voor langlopende staatsleningen, die bijna geen rente meer opleveren.
Bron: Vereniging Eigen Huis
Banken verdienen nog steeds goud geld met hypotheken
Huiseigenaren met een variabele hypotheek zien de rente steeds verder dalen, maar ze krijgen nog steeds niet het volledige voordeel doorberekend van de steeds lagere rente. Banken profiteren minstens zoveel mee van de renteverlagingen van de ECB, zo blijkt uit de Eigen Huis Rentebarometer van de VEH. Tussen oktober 2013 en mei 2014 verdubbelde de winstmarge van banken van 0,4 naar 0,8 procentpunt. Op een hypotheek met 10 jaar vaste rente haalden de banken in mei gemiddeld een winstmarge van 1,05 procentpunt. Daardoor betalen huiseigenaren met een hypotheek ’teveel’ rente aan de bank. Voor een hypotheek van €200.000 gaat het al snel om bruto €175 per maand extra aan rentelasten.
Weinig concurrentie op hypotheken
Natuurlijk mogen banken winst maken, zo lang er maar sprake is van goede concurrentie. En daar is in ons land nauwelijks sprake van. Achter de vele aanbieders van hypotheken zitten maar een handvol grote banken, die niet de intentie hebben scherp in te zetten op de hypotheekrentes. Veel aanbieders hebben niet de behoefte hun marktaandeel verder uit te breiden op de hypotheekmarkt, terwijl nieuwe toetreders geconfronteerd worden met hoge barrières.
In de crisis moesten verschillende banken met staatssteun geholpen worden. ING kreeg een miljardenlening en de ABN werd genationaliseerd. Later werd ook SNS genationaliseerd. Voorwaarde voor deze reddingsoperaties was dat de banken die steun ontvingen hun tarieven niet omlaag zouden gooien, omdat dat ten koste zou gaan van de banken die zonder steun van de overheid door de crisis zijn gekomen. Het gevolg was dat er bijna geen neerwaartse prijsdruk was op de hypotheekmarkt.
Deze gegevens van de VEH laten zien dat de hypotheekmarkt nog steeds niet helemaal gezond is. Minister Dijsselbloem van Financiën heeft in een brief opgeroepen de toetredingsbarrières op de hypotheekmarkt, die in kaart zijn gebracht de Autoriteit Consument & Markt (ACM), aan te pakken.
De hypotheekrenteaftrek, een riante subsidie op schulden, heeft een prijsopdrijvend effect. Hoewel de maatregel bedoeld was om koopwoningen voor meer mensen betaalbaar te maken, blijkt deze in de praktijk alleen maar hogere maandlasten op te leveren. Hoe groter de rentesubsidie, hoe hoger de woonlasten in verhouding tot het inkomen van het huishouden. Op de verticale as ziet u het percentage van het huishoudinkomen dat op gaat aan woonlasten en op de horizontale as ziet u de rentesubsidie. De omvang van de bollen weerspiegelt de omvang van de schulden van huishoudens in verhouding tot het bbp.
Hypotheekrenteaftrek maakt huizen onbetaalbaar (h/t: @Bubbelonia)
Nederlandse banken steken een steeds groter gedeelte van de hypotheekrente in hun eigen zakken, zo blijkt uit de Eigen Huis Barometer van de Vereniging Eigen Huis (VEH). Tussen mei 2012 en mei 2013 hebben banken maar de helft van de rentedaling doorberekend aan hun klanten, de rest hebben ze als winst achtergehouden. De gemiddelde hypotheekrente was in de maand mei van dit jaar 0,56 procentpunt lager dan een jaar geleden (van 4,33% naar 3,77%), maar de winstmarge die banken behaalden op hypotheken nam in dezelfde periode met 0,58 procentpunt toe (van 0,38% naar 0,96%).
De daling van de rente zou ten goede moeten komen aan de consument, maar in plaats daarvan blijft een steeds groter gedeelte achter in de zakken van de bankiers. Voor de VEH is deze ontwikkeling reden genoeg om aan de bel te trekken. Ze roept de overheid op om een maximum te stellen aan de winstmarges die banken mogen maken op hypotheken.
Winstmarge
De VEH schrijft in haar persbericht dat banken het meest profiteren van hypotheken met een rente die 10 jaar vast staat. De consument betaalt daar nu 36 procentpunt minder rente op dan een jaar geleden, maar de bank verdient er 0,72 procentpunt meer aan dan een jaar geleden. Banken die de rente vorig jaar voor 10 jaar vast konden zetten bij klanten wisten de daling van de financieringskosten voor 2/3 deel in eigen zak te steken. Onderstaande illustratie laat zien hoeveel procent winst banken behalen op hypotheken. De VEH schrijft in haar toelichting dat de Nederlandse banken momenteel een historisch hoge winstmarge maken.
Eigen Huis Barometer
Deze praktijken gaan ten koste van de huizenbezitter, zo schrijft de VEH in haar persbericht:
“De extra marge die banken maken op hypotheken komt rechtstreeks uit de portemonnee van huiseigenaren. Al jaren betalen zij maandelijks honderden euro’s te veel. Door gebrek aan concurrentie kan de marge op de hypotheekrente onverminderd doorstijgen, terwijl de politiek weigert in te grijpen.”
De VEH ergert zich vooral aan de omstandigheden waaronder dit gebeurt. De woningmarkt wordt in toenemende mate geconfronteerd met dalende huizenprijzen, hypotheken die onder water staan, betalingsproblemen en gedwongen verkopen. Ze roept de politiek op om in te grijpen en een plafond in te stellen aan de winst die banken mogen maken op hypotheken.
Basel III
Banken moeten voldoen aan strengere kapitaaleisen en versterken daarom de verhouding tussen het eigen vermogen en de uitstaande leningen. Het afromen van hypotheken is voor banken een effectieve manier om meer ‘vet op de botten’ te krijgen. Toch kan men stellen dat banken misbruik maken van de situatie. De Vereniging Eigen Huis geeft de volgende toelichting bij de cijfers:
“De Eigen Huis Rentebarometer wordt in opdracht van Vereniging Eigen Huis maandelijks berekend door de Universiteit van Amsterdam en geeft de overwinsten weer die banken verdienen op de hypotheekrente bovenop de “normale winst”. De vernieuwde Rentebarometer is gebaseerd op de aangepaste rekenmethodiek, die de Autoriteit Consument en Markt (ACM) medio april 2013 in het rapport ‘Concurrentie op de hypotheekmarkt’ heeft gepresenteerd. Aan het model zijn twee variabelen toegevoegd, de kapitaalvereisten Basel III en toename van betalingsproblemen bij klanten.”
Onderstaande video geeft een toelichting van de huidige situatie op de Nederlandse hypotheekmarkt.
