Marketupdate

Tag: hypotheekschuld

  • Hoge schulden, geen vraag

    Nog niet zo lang geleden zorgde de Amerikaanse econoom Larry Summers weer eens voor de nodige deining onder vakgenoten en beleidsmakers. Hij claimde dat de wereld voor een lange reeks van jaren geplaagd zou worden door een trendmatig te lage groei. Het valt inderdaad moeilijk te ontkennen dat we, ondanks het herstel de Westerse wereld, nog steeds 0% tot 15% achter blijft bij niveaus van voor de crisis. De oorzaken zijn zo onderhand wel duidelijk. De hoge schuldenlast in publieke en private sectoren, in combinatie met pogingen die schuldenlast af te bouwen, heeft de vraag danig verzwakt.

    Je kunt een tekortschietende vraag met overheidsmaatregelen stimuleren, maar dat gaat meestentijds gepaard met het verder opblazen van de publieke schuld. Dat hebben we in de jaren voor de crisis zien gebeuren. Het resultaat is, dat het nog jaren en soms nog wel decennia zal duren voordat de schuldenlast weer onder controle is. Volgens Summers waren de jaren in aanloop naar de crisis niet zo buitensporig in termen van groei. Ja, kredietvolumes waren hoog, evenals de prijs van veel vermogenstitels. Maar inkomens bleven achter en het inflatieniveau bleef opvallend laag. De nominale vraag groeide met 5%, maar het kredietvolume met meer dan 10%. En vandaag de dag zien we hetzelfde patroon ontstaan in een aantal opkomende markten. Kredietverlening stijgt snel, maar de groei houdt daar absoluut geen gelijke tred mee. Het resultaat is, dat de verschuldiging snel omhoog gaat. Het heeft er de schijn van dat er meer en meer kredieten nodig zijn om de economische prestatie in lijn te houden met wat mogelijk is.

    Steeds meer geld naar onroerend goed

    Steeds meer geld naar onroerend goed

    Schulden maken

    Als dat waar is, dan heeft dat vervelende consequenties. Schulden maken hoort blijkbaar bij het scheppen van groei. Teveel schulden monden uit in crisis en recessie, zoals we nu goed weten. Moeten we ons daarom niet de vraag stellen of de manier van krediet verlenen - zoals we die nu kennen - niet bijgesteld moet worden? Is het niet zo, dat veel kredieten niet uitmonden in consumptie of in investeringen? Gaat niet heel veel krediet zitten in de aankoop van (commercieel) onroerend goed? Door de stijgende prijzen van hun onroerend goed denken veel kredietnemers dat nog meer krediet opnemen verstandig en wenselijk is. Dat verschijnsel heeft in ieder geval in landen als Nederland en Spanje gezorgd voor een veel te hoge schuldenlast. Die heeft de vraag en productiviteit in ieder geval niet bevorderd, maar wel de duur van de recessie en de crisis.

    Hypothecaire schuld in Nederland en de VS

    Hypothecaire schuld in Nederland en de VS

    Kredietverlening met beleid

    Beleidsmakers kunnen die verkeerde aanwending van krediet bestrijden door hogere eisen te stellen aan deze categorieën van kredietverlening. Het is echter twijfelachtig of deze maatregelen, hoe verstandig op zich ook, tegelijkertijd het probleem van de achterblijvende vraag kunnen oplossen. Minder kredietverlening draagt bij aan een lagere rente, maar een lagere rente is geen opmaat tot meer consumptie. Tegenover de lagere kredietverlening staat ook het effect, dat veel mensen zich minder rijk voelen nu de prijs van onroerend goed niet meer stijgt. Een lage rente verschaft evenmin de zekerheid van meer investeringen. Om de groeiende vraag naar krediet op te lossen, moeten we misschien kijken naar de groeiende inkomensongelijkheid. Er is een einde aan wat de rijken kunnen consumeren en spenderen. De armen daarentegen moeten lenen om te kunnen consumeren. De subprime crisis is een afschrikwekkend voorbeeld als inkomens niet of te langzaam stijgen en de kredietverlening gewoon doorgaat.

    Saldo lopende transacties met buitenland

    Saldo lopende transacties met buitenland

    Wat in het dagelijks leven van de doorsnee burger kan gebeuren, kan en is ook tussen landen gebeurd. Landen met grote overschotten drijven de schuldenlanden in steeds grotere problemen. Landen als Duitsland en Nederland hebben gigantische overschotten op hun lopende rekening. De consumptieve vraag in beide landen is zo zwak, dat het onmogelijk is voor de schuldenlanden een deel van hun schulden terug te verdienen met hun export. In beide voorbeelden gaat het om de opbouw van een verkeerd soort schuld, dat niets aan bestaande ongelijke verhoudingen verandert. Daardoor verergeren weer ongelijkheid en onbalans. Hoe dat probleem adequaat te tackelen is de uitdaging die Summers geformuleerd heeft. Een antwoord is niet een-twee-drie geformuleerd, maar daarom is de kwestie niet minder dringend. Cor Wijtvliet Vragen naar aanleiding van dit artikel? Stel ze in de reacties of mail rechtstreeks naar [email protected]

  • Nederlanders breken hun spaargeld aan

    Nederlanders hebben in de tweede helft van vorig jaar netto spaargeld weggehaald van hun bankrekening, zo blijkt uit cijfers die de Nederlandsche Bank vandaag publiceerde. Weliswaar groeide het bedrag op deposito’s in de tweede helft van vorig jaar met ongeveer €1,7 miljard, maar daar stond een veel grotere daling van €7 miljard aan vrij opneembare spaartegoeden tegenover. Een simpele rekensom leert ons dat er in deze periode bijna €5,3 miljard aan spaargeld werd weggehaald.

    Sinds de Nederlandsche Bank deze cijfers bijhoudt (1998) is het nog niet eerder voorgekomen dat er zes maanden op rij meer spaargeld werd opgenomen dan gestort.Deze ontwikkeling is waarschijnlijk grotendeels toe te schrijven aan versnelde aflossing op hypotheekschuld. We verwachten dat er daarnaast ook steeds meer huishoudens zijn die door de crisis interen op hun spaartegoeden. Zodra inkomsten terugvallen wordt al snel het spaargeld aangesproken om rond te kunnen komen. Een andere factor is de steeds lagere rente, waardoor het minder lucratief is om geld op een spaarrekening te parkeren.

    Spaargeld wordt aangebroken

    Om de ontwikkeling van de spaartegoeden inzichtelijk te maken hebben we de cijfers van de Nederlandsche Bank erbij gepakt. Op basis van deze cijfers hebben we twee grafieken samengesteld die de ontwikkeling van de spaartegoeden inzichtelijk maken. In de eerste grafiek ziet u de de maandelijkse balans tussen stortingen en opnames van spaargeld*, terwijl de tweede grafiek de totale hoeveelheid spaargeld weergeeft die Nederlanders op hun bankrekening hebben staan.

    Nederlanders breken hun spaargeld aan

    Nederlanders breken hun spaargeld aan (klik voor een grotere versie)

    Totale spaargeld van Nederlanders krimpt

    Totale spaargeld van Nederlanders krimpt (klik voor een grotere versie)

    *Rente is op de eerste grafiek niet weergegeven. Dat betekent dat de totale balans minder negatief is. Wel blijft vast staan dat sinds 1998 niet eerder zo lang en zoveel geld van spaarboekjes is weggehaald. In de tweede grafiek is het effect van rente wel inbegrepen.

  • Een kwart van Britse hypotheekschuld zit in Londen

    We dachten dat het vastgoed in Londen zo hard in prijs stijgt vanwege haar internationale status als veilige haven. Vergeleken met andere regio’s in het Verenigd Koninkrijk zijn de huizenprijzen in de hoofdstad namelijk veel harder gestegen. Toch zijn het niet alleen rijke Arabieren, Chinezen en Russen die de prijzen in Londen verder opdrijven, want ook Britten blijken volop te lenen om een stulpje in de hoofdstad te bemachtigen.

    Hypotheekschuld

    The Guardian schrijft dat meer dan een kwart van alle uitstaande hypotheekschulden in het land gekoppeld is aan vastgoed in Londen. Het is voor het eerst dat de cijfers over de Britse hypotheekschulden tot op het niveau van postcodegebied gepubliceerd worden. De Britse hypotheekschuld heeft een omvang van £891 miljard, waarvan £227 miljard geleend is voor vastgoed in de Britse hoofdstad. In Londen wordt naar verhouding veel meer geld geleend voor een huis, want de populatie van de hoofdstad is ongeveer 13% van de totale populatie van het Verenigd Koninkrijk. Dat verklaart ook waarom die huizenprijzen in Londen dit jaar al met 12% zijn gestegen.

    Uit de cijfers van de British Bankers Association (BBA) blijkt dat de hypotheekschuld in het noordoosten van Engeland het laagst is (£26 miljard). Wales komt op de tweede plaats met £28 miljard aan hypotheekschulden. De cijfers hebben betrekking op de situatie van eind juni en bevatten alle hypotheekleningen die verstrekt zijn door Barclays, HSBC, Lloyds Banking Group, Nationwide building society, Santander UK, RBS en de Clydesdale and Yorkshire Bank. Deze financiële instellingen hebben een gezamenlijk marktaandeel van ongeveer 73% op de hypotheekmarkt.

    In oktober waren de huizenprijzen in het Verenigd Koninkrijk met gemiddeld £257.000 ongeveer 5,5% hoger dan een jaar eerder. Dat is de grootste procentuele prijsstijging sinds september 2010. In oktober waren de gemiddelde huizenprijzen in Londen een stuk hoger dan in de rest van het land, namelijk £437.000.

    'Kwetsbare huishoudens'

    De stijgende huizenprijzen en de hoge hypotheekschuld brengen ook risico's met zich mee, vooral nu de rente zo extreem laag staat. De Bank of England schrijft dat als de hypotheekrente met 2,5 procentpunt stijgt, het aantal 'kwetsbare' huishoudens kan verdubbelen. Met kwetsbaar doelt de centrale bank op huishoudens die meer dan 35% van hun inkomen aan hypotheeklasten kwijt zijn. Nu is dat ongeveer 8%, maar dat kan bij een 2,5 procentpunt stijging van de hypotheekrente en een gelijkblijvend inkomen verdubbelen naar 16%. Stijgen de inkomens met tien procent, dan valt het percentage kwetsbare huishoudens lager uit (12% in plaats van 16%). De Bank of England houdt de rente voorlopig extreem laag en volgens gouverneur Mark Carney moet de economie nog verder aansterken voordat daar verandering in wordt aangebracht. In het laatste kwartaalrapport schrijft de centrale bank dat de hypotheekschuld het afgelopen jaar niet sterk veranderd is, maar dat de schuld in historisch perspectief relatief hoog is. Naast hypotheekschuld nemen Britten ook steeds meer andere schulden op zich, aldus Bloomberg. Volgens NMG Consulting steeg de gemiddelde hoeveelheid schulden per huishouden (exclusief hypotheken) in een jaar tijd van £5.400 naar £6.300.

    Kwart van alle Britse hypotheekschuld concentreert zich in Londen

    Kwart van alle Britse hypotheekschuld concentreert zich in Londen

  • IJsland scheldt gedeelte hypotheekschulden kwijt

    De regering van IJsland heeft afgelopen zaterdag bekendgemaakt dat een deel van de hypotheekschuld wordt kwijtgescholden, zo bericht Reuters. In totaal gaat het om een last van 150 miljard kronen (ruim €930 miljoen) die van de schouders van de IJslandse bevolking gehaald zal worden. Het kleine land herstelt maar langzaam van de crisis, die grotendeels veroorzaakt werd doordat banken voor de crisis teveel hypotheekleningen verstrekten. Door de hoge schuldenlast is de koopkracht van veel huishoudens sterk afgenomen, met als gevolg dat de consumentenbestedingen in elkaar zijn gezakt. Deze negatieve spiraal van lagere consumentenbestedingen en een oplopende werkloosheid wil de regering nu doorbreken door een deel van de schulden uit de boeken weg te strepen.

    Hypotheekschuld kwijtschelden

    “Het programma zal ongeveer 100.000 huishoudens helpen. Dit is het begin van een economische renaissance”, zo verklaarde premier Sigmundur Gunnlaugsson. De schuldverlichting heeft betrekking op in totaal 1,36 biljoen kronen aan hypotheken met inflatiecorrectie. Dit type hypotheken was erg populair in IJsland, maar door de hoge inflatie van de afgelopen jaren stegen ook de maandelijkse lasten voor deze leningen. Per huishouden kan er maximaal 4 miljoen Kronen aan hypotheekschuld kwijtgescholden worden, omgerekend is dat ongeveer €24.400. Het programma duurt vier jaar en zal over de hele periode 80 miljard kronen aan hypotheekschuld kwijtschelden. Ook maakt de regering het voor huishoudens aantrekkelijker om pensioenbesparingen te gebruiken om de hypotheekschuld te verlagen. Daarvoor is 70 miljard kronen aan belastingvoordelen gereserveerd.

    De centrumrechtse coalitie van de Progressieve Partij en de Onafhankelijk Partij lost hiermee een verkiezingsbelofte in. Tijdens de verkiezingscampagne eerder dit jaar beloofden deze partijen iets te doen aan de schuldenlast van huishoudens, na jaren van bezuinigen.

    Financiering

    De regering zegt deze maatregelen te kunnen financieren met een belastingverhoging voor financiële instellingen en een ‘haircut’ op ongeveer €3 miljard aan leningen die buitenlandse investeerders vertrekt hebben aan de IJslandse banken. Die leningen zijn op dit moment voornamelijk in handen van hedgefondsen, die het schuldpapier ooit voor een grote korting op de kop wisten te tikken.

    Het kwijtschelden van hypotheekschuld heeft op deze manier een minimale impact voor de overheidsbegroting van 2014 tot en met 2017, aldus de regering. Men hoopt dat de consumentenbestedingen en de economische groei door deze maatregelen weer zullen aansterken.

    IJslandse banken hebben in het verleden al afgeschreven op hypotheken in buitenlandse valuta. Daarmee is er reeds 200 miljard kronen aan schulden weggepoetst, bijna 12% van het IJslandse BBP in 2012. Met dit nieuwe programma van 150 miljard kronen wordt de schuldenlast van de IJslandse bevolking verder verlaagd.

    Kredietstatus

    Het kwijtschelden en herstructureren van schulden blijft uiteraard niet zonder gevolgen. Het rigoureuze beleid van de IJslandse regering kan volgens kredietbeoordelaars als S&P en Fitch buitenlandse investeerders afschrikken. In juli liet Standard & Poor’s weten dat ze de kredietstatus van het land misschien verder moet verlagen vanwege de schuldenproblematiek.

    Nederland

    In hoeverre is de situatie in IJsland vergelijkbaar met die in Nederland? Ook in ons land is de hypotheekschuld uitzonderlijk hoog, zo hoog dat het in combinatie met dalende huizenprijzen gezorgd heeft een een scherpe daling in het consumentenvertrouwen en een terugval in de consumptieve bestedingen. Zijn wij net als de IJslanders gegijzeld door private schulden? Uit verschillende hoeken komen al geluiden dat we ons pensioenvermogen moeten aanspreken om onze hypotheekschuld omlaag te brengen. Tegenover onze hoge hypotheekschuld staan echter ook veel pensioenbesparingen, waardoor de situatie voor Nederland minder problematisch lijkt dan die van de IJslanders.

    IJslandse huiseigenaren met hypotheek krijgen schuldverlichting

    IJslandse huiseigenaren met hypotheek krijgen schuldverlichting

  • Dirk Bezemer: “Crowdfunding lost ons schuldenprobleem niet op”

    Monetair econoom Dirk Bezemer was afgelopen zondag te gast bij Buitenhof om te praten over de schuldenproblematiek. Hij vertelde dat de bankensector in de afgelopen twintig jaar twee keer zo hard is gegroeid als de economie. Vooral de hypotheekschuld groeide snel, een schuld die weinig productiviteit heeft opgeleverd voor de economie. Bezemer weerlegt de suggestie dat crowdfunding een bijdrage kan leveren om het schuldenprobleem op te lossen. Volgens Bezemer is crowdfunding niet veel meer of minder dan het eeuwenoude handelskrediet, maar dan in een modern jasje. Deze vorm van financiering tussen consumenten lost het kredietprobleem dat private banken en de bevolking samen veroorzaakt hebben niet op, aldus de monetair econoom.

    Van alle hypotheken die de afgelopen twintig jaar verstrekt zijn is de economie te weinig gegroeid, met als gevolg dat we nu een zeer hoge private schuld hebben in verhouding tot de omvang van de economie. Die hoge schuld zuigt volgens Bezemer koopkracht weg uit de economie, omdat men nu massaal aan het aflossen en sparen is. Dat geld wordt niet meer gebruikt voor consumptie of investeringen.

    Bekijk de volledige uitzending op de website van Buitenhof. Vanaf minuut 26 wordt Bezemer geïntroduceerd.

    Dirk Bezemer bij Buitenhof

  • Grafiek: De totale hypotheekschuld in Nederland

    Iedereen weet inmiddels wel dat de totale hypotheekschuld van Nederlandse huishoudens uitzonderlijk hoog is. Maar hoe hoog de schuld precies is en hoe snel die de afgelopen vijftien jaar gegroeid is, dat laat de volgende grafiek goed zien. De grafiek komt uit hetzelfde rapport over de woonuitgaven van huurders en eigenaren-bewoners waar we in ons artikel “Steeds meer subprime hypotheken in Nederland” naar verwijzen.

    Hypotheekschuld groeit bijna niet meer

    We publiceren deze grafiek in een apart artikel, zodat u deze makkelijk terug kunt vinden en kunt delen. Merk op dat de totale hypotheekschuld de laatste jaren vrijwel niet meer groeit, omdat er tegelijkertijd minder nieuwe hypotheken worden verstrekt en er meer wordt afgelost op bestaande hypotheken. Dat betekent deflatie en dus een vrijwel onvermijdelijke daling van de huizenprijzen. Het is de vraag hoe lang die daling zal aanhouden. Als we deze grafiek mogen geloven hebben we nog een weg te gaan voordat de markt weer stabiliseert.

    Totale hypotheekschuld in Nederland vanaf 1996

    Totale hypotheekschuld in Nederland vanaf 1996

    (Bron: Rapport Woonuitgaven van huurders en eigenaren-bewoners)

  • Tweet van de dag (14 oktober 2013)

    Als we u een tip mogen geven, volg @Bubbelonia op twitter! Elke dag goed voor een paar scherpe tweets en interessante links over de Nederlandse huizenmarkt.

  • Huizenprijzen Verenigd Koninkrijk explosief gestegen

    Huizenprijzen Verenigd Koninkrijk explosief gestegen

    De volgende illustratie laat precies zien wat er gebeurt als de banken volop hypotheken verstrekken en de overheid een stimulerend beleid voert ten aanzien van het eigen woningbezit. Door steeds meer hypotheekschuld in de huizenmarkt te pompen zijn huizenprijzen in het Verenigd Koninkrijk veel harder gestegen dan het gemiddelde inkomen van de bevolking.

    Huizenprijzen door het dak

    In een periode van vijftien jaar (1997-2012) stegen de huizenprijzen in het Verenigd Koninkrijk van drie tot vijf keer het gemiddelde jaarinkomen naar zes tot meer dan tien keer het gemiddelde jaarinkomen. We kunnen niet anders concluderen dat de betaalbaarheid van woningen in vijftien jaar tijd erop achteruit is gegaan. Vooral in het zuidelijke gedeelte van het Verenigd Koninkrijk en in een wijde omtrek rondom Londen zijn de huizenprijzen in vijftien jaar tijd wel drie tot vier keer zo hard gestegen als de gemiddelde inkomens.

    Iedereen die de afgelopen vijftien jaar een huis kocht zag de waarde van het onderpand toenemen. Daarnaast hebben makelaars, notarissen, bouwbedrijven en de overheid goed verdient aan de hausse op de Britse woningmarkt. Eigenlijk hetzelfde verhaal als in Nederland. Maar wie trekken er aan het kortste eind? Dat zijn de starters die nu voor een relatief hoge prijs een huis moeten kopen. Hun maandlasten zijn door de lage rente misschien niet extreem hoog, maar de kans dat hun huis in waarde zal toenemen wordt steeds kleiner. De meest simpele verklaring daarvoor is dat huizen op een gegeven moment onbereikbaar zullen worden voor starters en dat de woningen zichzelf de markt uit prijzen.

    In Nederland zijn de huizenprijzen vanaf de top al met een procent of twintig gezakt, maar in het Verenigd Koninkrijk zijn ze na een kort dipje in 2009 opnieuw gestegen. Hoe lang kan dit nog goed gaan? Wie gaat het meeste pijn voelen als ook in aan de andere kant van het Kanaal de lucht uit de huizenmarkt begint te lopen?

    Huizenprijzen Verenigd Koninkrijk 1997 versus 2012

    Huizenprijzen Verenigd Koninkrijk 1997 versus 2012 (Bron: Onbekend)

    Goudstandaard seminar

  • Grafieken: Hypotheekschuld in het Verenigd Koninkrijk

    De volgende grafiek uit een rapport van Barclays laat zien dat ook de omvang van de hypotheekschuld in Groot-Brittannië begint te stagneren. Vanaf 1994 tot en met begin 2008 is de totale hypotheekschuld razendsnel toegenomen, maar daarna zakte het aantal nieuwe hypotheekleningen drastisch terug. Sinds het uitbreken van de crisis zakte het netto bedrag aan hypotheekleningen bijna naar het nulpunt, want betekent dat er inmiddels bijna evenveel geld wordt afgelost als dat er geleend wordt. Het stagneren van de totale hypotheekschuld kan grote gevolgen hebben voor de huizenmarkt. Zodra starters niet meer bereid zijn een woning te kopen stroomt er niet meer geld richting de huizenmarkt, waardoor het ook afgelopen kan zijn met de prijsstijging.

    We hebben in Nederland al gezien wat de gevolgen zijn van een veel te hoge hypotheekschuld in combinatie met dalende huizenprijzen. Het vooruitzicht voor het Verenigd Koninkrijk is ook niet best, want daar is de hypotheekschuld nog ongeveer 80% van het BBP. De tweede grafiek brengt de hoogte van de hypotheekschuld en de ontwikkeling van de huizenprijzen vanaf 1990 mooi in beeld. Om de vergelijking te maken, in Nederland ligt deze schuldquote boven de 100%.

    Netto hypotheekleningen in Verenigd Koninkrijk

    Totale hypotheekschuld groeit niet meer, het begin van een lange fase van deleveraging?

    Relatie tussen hypotheekschulden en huizenprijzen

    Relatie tussen hypotheekschulden en huizenprijzen (Bron: Bondvigilantes)

    Goudstandaard seminar

  • Een derde hypotheken Rabobank onder water

    Onlangs maakte ook de Rabobank de cijfers over haar hypotheekportefeuille bekend. Om maar meteen met de deur in huis te vallen: het ziet er niet best uit. Door de daling van de huizenprijzen is de loan-to-value (LTV) ratio gestegen van gemiddeld 76,6% in 2012 naar gemiddeld 83% in 2013. Dat is vergelijkbaar met de LTV-ratio van 84% bij de ABN Amro.

    Waar de Rabobank veel slechter op scoort is het aantal hypotheken dat hoger is dan de waarde van het onderpand. Ten opzichte van een jaar geleden is percentage huizenbezitters dat ‘onder water’ staat (LTV-ratio van 100% of meer) gestegen van 22,6% naar 34,9% van het totaal aantal uitstaande hypotheken. Vooral het aantal extreme gevallen is in een jaar tijd explosief toegenomen. Had vorig jaar nog ongeveer 4% van alle woningbezitters een hypotheeklening van minstens 115% ten opzichte van de woningwaarde, een jaar later is dat gestegen naar ruim 17% van alle woningbezitters die een hypotheek hebben bij de Rabobank. Dat is vier keer zoveel!

    Tegelijkertijd steeg ook het percentage huizenbezitters met een relatief lage hypotheekschuld. Kennelijk waren er het afgelopen jaar ook huizenbezitters die extra hebben afgelost op hun hypotheek en daarmee in de <50% categorie vielen.

    Loan to value ratio bij hypotheken van de Rabobank

    De LTV-ratio van de hypotheekportefeuille van de Rabobank. Veel meer huizenbezitters onder water. (Bron: DasKapital)

  • Huizenprijzen sneller omlaag dan men kan aflossen

    De daling van de huizenprijzen komt hard aan, want in de eerste helft van 2013 verdampte er meer geld aan woningwaarde dan wat men in totaal afloste op de hypotheekschuld. Hoewel versneld aflossen voor het individu (financieel) misschien meer lucht geeft, blijkt dat voor de gehele Nederlandse huizenmarkt niet het geval te zijn. Dat is de verontrustende conclusie die de staatsbank ABN Amro trekt in haar rapport over het tweede kwartaal van dit jaar.

    De bank schrijft het volgende over de situatie op de Nederlandse woningmarkt: “Het aantal vervroegde aflossingen is in de eerste helft van 2013 verder gestegen. Deze aflossingen houden verband met het toegenomen risicobewustzijn bij klanten en de lage rente op spaargelden”.

    Huizenprijzen versus hypotheekschuld: 1-0

    De extra aflossingen op hypotheken worden volledig teniet gedaan door de daling van de huizenprijzen. De prijzen dalen harder, met als logisch gevolg dat de loan-to-value (LTV) ratio van de hypotheekportefeuille weer stijgt. Had de totale hypotheekportefeuille van de ABN Amro eind 2012 nog een omvang van 82% ten opzichte van alle onderliggende woningen, eind juni 2013 was dat opgelopen naar 84%. De LTV-ratio laat in feite zien hoe groot de overwaarde van de woningmarkt op landelijke schaal is. Die overwaarde loopt snel terug en dat zal voor de hypotheekportefeuilles van ING en de Rabobank waarschijnlijk niet veel beter zijn.

    Ook uitspraken van premier Rutte komen in een ander daglicht te staan. Hij heeft meerdere keren gezegd dat de Nederlandse huizenmarkt meer bezittingen (huizenwaarde) dan schulden (hypotheken) heeft. Maar wat is de huizenmarkt eigenlijk nog waard, zo lang het aantal te koop staande woningen zo hoog staat als nu. Wat als de werkelijke waarde van de Nederlandse woningmarkt in feite 30% of 40% lager ligt dan de waarde die in de boeken staat? Is de woningmarkt dan nog steeds in balans?

    Huizenprijzen dalen sneller

    Cijfers van het CBS laten zien dat de huizenprijzen sinds de tweede helft van vorig jaar weer sneller omlaag zijn gegaan. De maand juli was een stuk minder slecht, maar voorgaande maanden lieten nog een jaar-op-jaar daling van 8 tot 10 procent zien. De prijsdaling begon in de tweede helft van 2012, omdat er in de eerste helft van vorig jaar nog veel onzekerheid was over de overdrachtsbelasting. Die zou misschien weer verhoogd worden van 2% naar 6%, met als gevolg dat potentiële kopers eerder de knoop doorhakten. Het gaf een kunstmatige en tijdelijke impuls aan de huizenmarkt, zo bleek later.

    Bijna kwart ‘onder water’

    Binnen de totale hypotheekportefeuille van de ABN Amro had 23% eind juni 2013 een loan-to-value ratio van 100 procent of meer. Een half jaar geleden, dus eind 2012, was dat nog 22% van het totale klantenbestand met een hypotheek.

    Hoewel er bij de ABN Amro nu meer huizenbezitters ‘onder water’ staan dan een half jaar geleden is het aantal betalingsachterstanden teruggelopen. Halverwege 2013 werd €3,3 miljard aan uitstaande hypotheekschuld geplaagd door betalingsachterstanden, eind 2012 was dat nog €3,6 miljard. Op €300 miljoen aan hypotheken is de betalingsachterstand in de eerste helft van dit jaar weer ingelopen. Daarbij werd ook vakantiegeld ingezet als middel om achterstallige betalingen in te lopen.

    Huizenprijzen dalen sneller dan men kan aflossenHuizenprijzen dalen sneller dan men kan aflossen