Marketupdate

Tag: overwaarde

  • GrondVrij: Met zekerheid van grond een rendement rond de 6%

    Grondkavels met een onherroepelijk bestemmingsplan voor wonen hebben waarde. GrondVrij onderkent dat en laat die waarde werken. Ontwikkelaars met een projectplan dat past op het bestemmingsplan, kunnen met GrondVrij ontwikkelen 30%-40% van te realiseren VON waarde vrij maken.

    Met doorlooptijden van gemiddeld 6-18 maanden krijgen ontwikkelaars zo de financiële ruimte om grondposities aan te kopen, projecten uit te ontwikkelen en verkoopklaar te maken en woningen te verkopen. De ontwikkelaar betaalt GrondVrij een grondgebruiksvergoeding totdat er verkocht is en er geleverd moet worden. GrondVrij levert dan de grond weer terug tegen de terugkoopwaarde die bij aankoop is afgesproken.

    Beleggen in grond via GrondVrij

    Zo staan aan de ene kant ontwikkelaars die een deel van projectwaarde willen vrijmaken, terwijl er aan de andere kant spaarders en beleggers zijn die op zoek zijn naar rendement op hun vermogen. GrondVrij brengt hen samen door aankoop van grond en laat zo woningwaarde naar twee kanten werken. Daarbij dient de grondpositie wel te voldoen aan de volgende voorwaarden:

    • Er is een ontwikkelaar met een marktconform projectplan
    • Het onherroepelijk bestemmingsplan past bij het project
    • Met ontwikkelaar is terugkoopwaarde overeengekomen

    Heeft u spaargeld of vermogen en zoekt u een solide rendement en relatief korte looptijd, dan heeft u de mogelijkheid om te participeren in projecten van GrondVrij. Uw rendement bestaat uit drie componenten:

    Samen 6% per jaar bij een doorlooptijd van 12 maanden. Een relatief korte termijn positie. U kunt bij elke teruglevering uw inleg terugkrijgen of herinvesteren. U beslist. Zo houdt u controle over uw portefeuille.

    Project Friesland

    Op dit moment haalt GrondVrij geld op voor een prachtig project in Friesland. Op een toplocatie, met directe toegang over water naar het grootste meer van Friesland, wordt een groot aantal woonwerkboerderijen, schiphuizen en ligplaatsen gerealiseerd. Voor dit project heeft GrondVrij al meer dan €400.000 opgehaald bij beleggers maar er is nog €2,1 miljoen aan ruimte beschikbaar. Deelname is mogelijk vanaf €100.000.

    Heeft u vermogen en bent u geïnteresseerd in een stabiel rendement van rond de 6%, neem dan contact op met GrondVrij. Dat kan door te mailen naar [email protected] of door telefonisch contact op te nemen met Kees van den Bovenkamp via +31(0)6 53982427.

  • Woningen dit jaar met gemiddeld €32.000 winst verkocht

    Het jaar 2017 blijkt zeer gunstig voor de woningverkoper, want driekwart van de woningen werd dit jaar met winst verkocht. Hun verkoopsom lag gemiddeld namelijk €32.000 boven de oorspronkelijke aankoopsom. Amsterdamse huizenbezitters kunnen rekenen op een nog hogere winstmarge: woningen werden hier met gemiddeld €131.000 winst verkocht. Dat blijkt uit het nieuwste kwartaalrapport van Calcasa over de Nederlandse woningmarkt.

    Calcasa onderzocht ook hoeveel woningen op papier in prijs zijn gestegen sinds hun aanschaf. Voor de helft hiervan geldt dat ze bij verkoop minstens 20% meer waard zouden zijn. Dit komt neer op een virtuele winst van gemiddeld €43.000. Bij dit onderzoek is overigens geen rekening gehouden met inflatiecorrectie en overdrachtsbelasting.

    Percentage van de in 2017 verkochte woningen waarvan de verkoopprijs hoger is dan de aankoopprijs, gesplitst naar winstmarge (Bron: Calcasa)

    Woningverkopers in Noord-Holland zijn het beste af, want zij realiseerden gemiddeld €75.000 winst bij de verkoop van een huis. In Flevoland is de waardestijging het kleinst, daar was de overwaarde bij verkoop van de woning dit jaar gemiddeld ‘slechts’ €14.000.

    Het slechtste jaar om een huis te kopen was 2008, zo blijkt uit cijfers van Calcasa. Slechts de helft van de woningen die in 2008 werd gekocht en in 2017 weer in de verkoop ging werd met winst verkocht. Mensen die in 2008 een woning kochten in Gelderland zijn het slechtste af, want die kregen dit jaar gemiddeld €13.000 minder voor hun huis dan wat ze er negen jaar geleden voor betaalden.

    Gemiddelde gerealiseerde winst per provincie totaal en met aankoopjaar 2008 (Bron: Calcasa)

    Helft woningen is bij verkoop minstens 20% meer waard

    Bijna alle woningen (96%) zijn op papier in prijs gestegen sinds hun aanschaf en staan daarmee op virtuele winst, zo berekende Calcasa. De helft hiervan zou bij verkoop tenminste 20% meer waard zijn, dat is gemiddeld €43.000. Bij een kwart van de woningen is de virtuele winst zelfs meer dan €100.000. De gemiddelde waardestijging op papier is met €89.000 het hoogst in Noord-Holland. Huiseigenaren in Limburg zagen de minste waardestijging voor hun woningen met gemiddeld ‘slechts’ €17.000.

    Het aantal huishoudens dat bij verkoop van de woning verlies zou lijden is teruggelopen van 340.000 in het eerste kwartaal naar 213.000 in het derde kwartaal van 2017.

    Gemiddelde virtuele winst naar aankoopjaar per provincie (Bron: Calcasa)

    Ongeveer 3,5 miljoen woningen zouden bij verkoop minstens 10% meer waard zijn. Deze woningen staan vooral in de provincies Noord-Holland (89%), Utrecht (86%) en Zuid-Holland (81%). Bijna 2 miljoen woningen zijn op papier 40% of meer in waarde gestegen. In Noord-Holland geldt dit voor meer dan de helft van de woningen. Limburg en Flevoland blijven achter: in beide provincies is ongeveer een kwart van de woningen 40% of meer in prijs gestegen. De volgende grafiek laat zien dat de waardestijging in de Westelijke provincies duidelijk hoger is dan in de rest van het land.


    Percentage woningen met virtuele winst per provincie (Bron: Calcasa)

    Grote verschillen in virtuele winst tussen gemeenten

    In figuur 5 links is te zien dat in 20 Nederlandse gemeenten de woningen op papier gemiddeld meer dan 100 duizend euro in waarde zijn gestegen. Deze gemeenten liggen allen rond Amsterdam en Utrecht. Utrecht zelf valt net buiten deze categorie met een gemiddelde virtuele winst van 85 duizend euro. In figuur 5 rechts is voor elke gemeente weergegeven welk percentage woningen op minimaal 10% virtuele winst staat. Voor 40 gemeenten geldt dat 80% van de woningen op minimaal 10% virtuele winst staat. Deze 40 gemeenten bevinden zich vooral in de Randstad.

    Gemiddelde waardestijging per gemeente (links) / Percentage woningen met minstens 10% waardestijging per gemeente (rechts) (Bron: Calcasa)

    €131 duizend euro gerealiseerde winst in Amsterdam

    Huizenbezitters in Amsterdam verkochten dit jaar hun woning voor gemiddeld €131.000 boven de oorspronkelijke aankoopprijs. Ook in het slechtere aankoopjaar 2008 wordt in Amsterdam nog altijd gemiddeld €85.000 winst gemaakt. Na de vorige piek in 2008 zijn woningen gekocht tijdens het dieptepunt van de crisis in 2013 met €150.000 het meest winstgevend. Maar ook een recentere aankoop uit 2015 leverde nog altijd gemiddeld €116.000 waardestijging op.

    Gemiddelde winst naar aankoopjaar in Amsterdam (Bron: Calcasa)

  • Grafiek: De financiële generatiekloof in Nederland

    Grafiek: De financiële generatiekloof in Nederland

    De volgende grafiek brengt zeer treffend de financiële generatiekloof in Nederland in beeld. De vruchten van de stijgende huizenprijzen zijn geplukt door de oudere generatie, terwijl de onderwaarde geconcentreerd is bij de jongere generatie huizenbezitters. De grafiek is afkomstig uit een document van de Nederlandsche Bank dat hoort bij het afscheidssymposium van oud ING-topman Jan Hommen.

    Onderwaarde versus overwaarde op de woningmarkt

    Deze grafiek geeft de financiële generatiekloof van Nederland weer (Bron: DNB)

  • Huizenprijzen sneller omlaag dan men kan aflossen

    De daling van de huizenprijzen komt hard aan, want in de eerste helft van 2013 verdampte er meer geld aan woningwaarde dan wat men in totaal afloste op de hypotheekschuld. Hoewel versneld aflossen voor het individu (financieel) misschien meer lucht geeft, blijkt dat voor de gehele Nederlandse huizenmarkt niet het geval te zijn. Dat is de verontrustende conclusie die de staatsbank ABN Amro trekt in haar rapport over het tweede kwartaal van dit jaar.

    De bank schrijft het volgende over de situatie op de Nederlandse woningmarkt: “Het aantal vervroegde aflossingen is in de eerste helft van 2013 verder gestegen. Deze aflossingen houden verband met het toegenomen risicobewustzijn bij klanten en de lage rente op spaargelden”.

    Huizenprijzen versus hypotheekschuld: 1-0

    De extra aflossingen op hypotheken worden volledig teniet gedaan door de daling van de huizenprijzen. De prijzen dalen harder, met als logisch gevolg dat de loan-to-value (LTV) ratio van de hypotheekportefeuille weer stijgt. Had de totale hypotheekportefeuille van de ABN Amro eind 2012 nog een omvang van 82% ten opzichte van alle onderliggende woningen, eind juni 2013 was dat opgelopen naar 84%. De LTV-ratio laat in feite zien hoe groot de overwaarde van de woningmarkt op landelijke schaal is. Die overwaarde loopt snel terug en dat zal voor de hypotheekportefeuilles van ING en de Rabobank waarschijnlijk niet veel beter zijn.

    Ook uitspraken van premier Rutte komen in een ander daglicht te staan. Hij heeft meerdere keren gezegd dat de Nederlandse huizenmarkt meer bezittingen (huizenwaarde) dan schulden (hypotheken) heeft. Maar wat is de huizenmarkt eigenlijk nog waard, zo lang het aantal te koop staande woningen zo hoog staat als nu. Wat als de werkelijke waarde van de Nederlandse woningmarkt in feite 30% of 40% lager ligt dan de waarde die in de boeken staat? Is de woningmarkt dan nog steeds in balans?

    Huizenprijzen dalen sneller

    Cijfers van het CBS laten zien dat de huizenprijzen sinds de tweede helft van vorig jaar weer sneller omlaag zijn gegaan. De maand juli was een stuk minder slecht, maar voorgaande maanden lieten nog een jaar-op-jaar daling van 8 tot 10 procent zien. De prijsdaling begon in de tweede helft van 2012, omdat er in de eerste helft van vorig jaar nog veel onzekerheid was over de overdrachtsbelasting. Die zou misschien weer verhoogd worden van 2% naar 6%, met als gevolg dat potentiële kopers eerder de knoop doorhakten. Het gaf een kunstmatige en tijdelijke impuls aan de huizenmarkt, zo bleek later.

    Bijna kwart ‘onder water’

    Binnen de totale hypotheekportefeuille van de ABN Amro had 23% eind juni 2013 een loan-to-value ratio van 100 procent of meer. Een half jaar geleden, dus eind 2012, was dat nog 22% van het totale klantenbestand met een hypotheek.

    Hoewel er bij de ABN Amro nu meer huizenbezitters ‘onder water’ staan dan een half jaar geleden is het aantal betalingsachterstanden teruggelopen. Halverwege 2013 werd €3,3 miljard aan uitstaande hypotheekschuld geplaagd door betalingsachterstanden, eind 2012 was dat nog €3,6 miljard. Op €300 miljoen aan hypotheken is de betalingsachterstand in de eerste helft van dit jaar weer ingelopen. Daarbij werd ook vakantiegeld ingezet als middel om achterstallige betalingen in te lopen.

    Huizenprijzen dalen sneller dan men kan aflossenHuizenprijzen dalen sneller dan men kan aflossen