Marketupdate

Tag: woningmarkt

  • Huizenprijzen Australië dalen na aanscherping kredieteisen

    De huizenprijzen in Australië zijn voor het eerst sinds eind 2012 weer gedaald, nadat de toezichthouder de regels voor de kredietverlening door banken had aangescherpt. Vooral in grote steden als Sydney en Melbourne, waar de huizenprijzen het hoogst zijn, laat de markt inmiddels tekenen van zwakte zien. Volgens JP Morgan is de daling van de huizenprijzen voor een belangrijk deel toe te schrijven aan de strengere hypotheekregels, waardoor huishoudens minder geld kunnen lenen voor de aankoop van een huis.

    Begin 2017 besloot de financiële toezichthouder in Australië nieuwe beperkingen op te leggen aan banken, door een maximum van 30% in te stellen voor aflossingsvrije hypotheken. Door deze aflossingsplicht kunnen huishoudens effectief minder geld lenen voor een nieuwe hypotheek, zelfs nu de rente op een historisch dieptepunt staat.

    Oververhitte woningmarkt

    Deze maatregel werd ingevoerd om oververhitting van de Australische huizenmarkt te voorkomen en dat lijkt inderdaad te werken. De toezichthouder begon zich de laatste jaren steeds meer zorgen te maken over de sterke toename van de hypotheekschulden ten opzichte van het gemiddelde inkomen van huishoudens. Zo groeiden de inkomens in Australië de laatste jaren met gemiddeld 3 tot 4%, terwijl de private schulden met 6% per jaar toenamen.

    Volgens JP Morgan-economen Ben Jarman and Henry St John waren de hoge private schulden al langer een bron van zorgen voor de toezichthouder, omdat de schulden van huishoudens waren opgelopen tot 189% van het besteedbare inkomen. Door de hypotheekverlening te versoberen zal op termijn ook de kredietverlening afnemen, met als bijkomend effect dat ook de huizenprijzen naar beneden zullen komen.

    Nederland blijft achter

    Terwijl Australië maatregelen neemt om de enorme kredietgroei en de daaruit volgende stijging van de huizenprijzen af te remmen blijft Nederland een zeer ruim kredietbeleid voeren. Huishoudens kunnen nog steeds 100% van de woning financieren, terwijl de regels voor tweeverdieners en zelfstandige ondernemers zelfs wordt versoepeld. Het is dan ook geen wonder dat juist in Nederland de huizenprijzen hard blijven stijgen en woningen voor steeds meer starters onbetaalbaar worden. Het afremmen van de prijsstijging lijkt geen hoge prioriteit te hebben, aangezien er zelfs weer meer aflossingsvrije hypotheken worden verstrekt door banken.

    Volg Marketupdate nu ook via Telegram

  • Wonen in de Randstad wordt onbetaalbaar

    Wonen in de Randstad wordt door de stijgende huizenprijzen voor steeds minder mensen bereikbaar. Ben je een starter op de woningmarkt en kun je maximaal €130.000 lenen, dan heb je binnen de ring van Amsterdam momenteel geen enkele keuze. Buiten de ring is het aanbod in deze prijsklasse op twee handen te tellen. Maar ook in andere steden als Haarlem, Leiden en Utrecht is er voor de starter op dit moment bijna niets meer te koop, tenzij je een bovenmodaal inkomen hebt of eigen geld kunt meenemen.

    Kenmerkend voor de krapte op de woningmarkt is dat er steeds meer kamers te koop worden aangeboden, waarbij je de woonkamer, badkamer, keuken en een eventuele tuin moet delen met een andere bewoner. Voor de prijs waarvoor je twee jaar geleden in de Randstad nog een appartement van ongeveer 40 m² kon kopen moet je nu genoegen nemen met een kamer van hooguit 20 m² met gedeelde voorzieningen, tenzij je uitwijkt naar een minder aantrekkelijke locatie.

    Onbetaalbare woningen

    Het zijn niet alleen de starters die moeite hebben om een betaalbare woning te vinden in de Randstad. Ook voor huishoudens waarbij zowel de man als de vrouw fulltime werken voor een modaal inkomen (leencapaciteit van €370.000) kom je in Haarlem of Utrecht niet veel verder dan een rijtjeshuis met een woonoppervlak van ongeveer 100 m². In Amsterdam krijg je voor dat geld slechts een appartement met hooguit 60 m² aan woonoppervlak of een opgeknapte zolder.

    Arbeiderswoningen die vroeger voor de lagere inkomens gebouwd werden zijn op dit moment zelfs voor tweeverdieners amper te betalen. Hoe lang kan dit nog goed gaan? En hoe verstandig is het om op dit moment nog geld in vastgoed te investeren?

    Binnen de ring van Amsterdam staat geen woning (of kamer) te koop voor minder dan €125.000 (Bron: Funda)

    Volg Marketupdate nu ook via Telegram

  • Stijgende huizenprijzen zorgen voor steeds meer problemen

    Vorige week werd bekend dat de huizenprijzen in Nederland sinds 2001 niet meer zo hard gestegen zijn als nu. Dat is goed nieuws voor iedereen die al een koopwoning heeft en daar met veel plezier woont, maar voor veel anderen begint de situatie op de woningmarkt alleen maar vervelender te worden. De krapte in het woningaanbod belemmert de doorstroming, terwijl starters met steeds minder genoegen moeten nemen. Ook zijn veel huurders ontevreden met wat ze kunnen krijgen.

    Deze problematiek zien ook terug in de nieuwste cijfers van ING over de Nederlandse woningmarkt. In hun nieuwste kwartaalrapport lezen we dat het vertrouwen in het eerste kwartaal van dit jaar verder gedaald is, omdat steeds meer mensen van mening zijn dat dit geen gunstige periode is om een huis te kopen. Volgens de ondervraagde starters is het de afgelopen tien jaar nog niet zo ongunstig geweest om een woning te kopen als nu.

    Starters ontevreden

    Uit het marktonderzoek van ING blijkt dat gemiddeld meer dan 2/3 van de mensen met een koopwoning zeer tevreden is over hun woonsituatie, terwijl dat slechts bij 15% van de starters het geval is. Potentiële starters, die nu nog huren of bij hun ouders wonen, geven hun huidige woonsituatie een 6,6. Redenen waarom starters niet tevreden zijn is dat ze de huizen te duur vinden (23%), dat het huis waarin ze wonen te klein is (43%) en dat ze graag een tuin zouden willen hebben (39%).

    Wim Flikweert, manager Wonen bij ING, zei het volgende over de uitkomsten van het kwartaalrapport.

    “Voor potentiële starters zijn koopwoningen simpelweg te duur of niet beschikbaar. Dat betekent dat ze moeten blijven zitten waar ze zitten. Starters willen juist graag verhuizen naar een koopwoning om een stapje dichterbij hun ideale woning te komen, maar zijn genoodzaakt thuis te blijven wonen of tegen (hoge) prijzen te huren. Dit gaat ten koste van het woongenot en de hoge lasten kunnen leiden tot financiële kwetsbaarheid. Die kan zo groot worden dat de stap naar een koopwoning mogelijk niet meer gemaakt kan worden.”

    Huurders ontevreden

    Het zijn niet alleen starters die ontevreden zijn over de stijgende huizenprijzen en het beperkte aanbod. Ook huurders merken de gevolgen van krapte op de woningmarkt, waardoor ze niet de ideale huurwoning kunnen vinden en relatief hoge huren betalen. Volgens het onderzoek van ING is slechts 15% van de huurders momenteel tevreden over zijn of haar woning. Veel starters vinden de huur te hoog en meer dan de helft zou voor dezelfde maandlasten liever willen kopen dan huren.

    Volgens Flikweert ligt de oplossing voor deze problematiek niet alleen in het bouwen van nog meer huizen in de grote steden. Ook moet er volgens hem goed gekeken worden naar de bereikbaarheid van de Randstad. In een verklaring tegenover de Telegraaf zegt hij dat er investeringen in infrastructuur nodig zijn om andere gebieden buiten de grote steden aantrekkelijker te maken. Mensen zullen dan vaker kiezen voor een goedkopere woning buiten de stad, zo verwacht Flikweert.

    Meer potentiële starters haken af door stijgende huizenprijzen (Bron: ING)

    Veel starters niet tevreden over hun woning (Bron: ING)

  • Woningen dit jaar met gemiddeld €32.000 winst verkocht

    Het jaar 2017 blijkt zeer gunstig voor de woningverkoper, want driekwart van de woningen werd dit jaar met winst verkocht. Hun verkoopsom lag gemiddeld namelijk €32.000 boven de oorspronkelijke aankoopsom. Amsterdamse huizenbezitters kunnen rekenen op een nog hogere winstmarge: woningen werden hier met gemiddeld €131.000 winst verkocht. Dat blijkt uit het nieuwste kwartaalrapport van Calcasa over de Nederlandse woningmarkt.

    Calcasa onderzocht ook hoeveel woningen op papier in prijs zijn gestegen sinds hun aanschaf. Voor de helft hiervan geldt dat ze bij verkoop minstens 20% meer waard zouden zijn. Dit komt neer op een virtuele winst van gemiddeld €43.000. Bij dit onderzoek is overigens geen rekening gehouden met inflatiecorrectie en overdrachtsbelasting.

    Percentage van de in 2017 verkochte woningen waarvan de verkoopprijs hoger is dan de aankoopprijs, gesplitst naar winstmarge (Bron: Calcasa)

    Woningverkopers in Noord-Holland zijn het beste af, want zij realiseerden gemiddeld €75.000 winst bij de verkoop van een huis. In Flevoland is de waardestijging het kleinst, daar was de overwaarde bij verkoop van de woning dit jaar gemiddeld ‘slechts’ €14.000.

    Het slechtste jaar om een huis te kopen was 2008, zo blijkt uit cijfers van Calcasa. Slechts de helft van de woningen die in 2008 werd gekocht en in 2017 weer in de verkoop ging werd met winst verkocht. Mensen die in 2008 een woning kochten in Gelderland zijn het slechtste af, want die kregen dit jaar gemiddeld €13.000 minder voor hun huis dan wat ze er negen jaar geleden voor betaalden.

    Gemiddelde gerealiseerde winst per provincie totaal en met aankoopjaar 2008 (Bron: Calcasa)

    Helft woningen is bij verkoop minstens 20% meer waard

    Bijna alle woningen (96%) zijn op papier in prijs gestegen sinds hun aanschaf en staan daarmee op virtuele winst, zo berekende Calcasa. De helft hiervan zou bij verkoop tenminste 20% meer waard zijn, dat is gemiddeld €43.000. Bij een kwart van de woningen is de virtuele winst zelfs meer dan €100.000. De gemiddelde waardestijging op papier is met €89.000 het hoogst in Noord-Holland. Huiseigenaren in Limburg zagen de minste waardestijging voor hun woningen met gemiddeld ‘slechts’ €17.000.

    Het aantal huishoudens dat bij verkoop van de woning verlies zou lijden is teruggelopen van 340.000 in het eerste kwartaal naar 213.000 in het derde kwartaal van 2017.

    Gemiddelde virtuele winst naar aankoopjaar per provincie (Bron: Calcasa)

    Ongeveer 3,5 miljoen woningen zouden bij verkoop minstens 10% meer waard zijn. Deze woningen staan vooral in de provincies Noord-Holland (89%), Utrecht (86%) en Zuid-Holland (81%). Bijna 2 miljoen woningen zijn op papier 40% of meer in waarde gestegen. In Noord-Holland geldt dit voor meer dan de helft van de woningen. Limburg en Flevoland blijven achter: in beide provincies is ongeveer een kwart van de woningen 40% of meer in prijs gestegen. De volgende grafiek laat zien dat de waardestijging in de Westelijke provincies duidelijk hoger is dan in de rest van het land.


    Percentage woningen met virtuele winst per provincie (Bron: Calcasa)

    Grote verschillen in virtuele winst tussen gemeenten

    In figuur 5 links is te zien dat in 20 Nederlandse gemeenten de woningen op papier gemiddeld meer dan 100 duizend euro in waarde zijn gestegen. Deze gemeenten liggen allen rond Amsterdam en Utrecht. Utrecht zelf valt net buiten deze categorie met een gemiddelde virtuele winst van 85 duizend euro. In figuur 5 rechts is voor elke gemeente weergegeven welk percentage woningen op minimaal 10% virtuele winst staat. Voor 40 gemeenten geldt dat 80% van de woningen op minimaal 10% virtuele winst staat. Deze 40 gemeenten bevinden zich vooral in de Randstad.

    Gemiddelde waardestijging per gemeente (links) / Percentage woningen met minstens 10% waardestijging per gemeente (rechts) (Bron: Calcasa)

    €131 duizend euro gerealiseerde winst in Amsterdam

    Huizenbezitters in Amsterdam verkochten dit jaar hun woning voor gemiddeld €131.000 boven de oorspronkelijke aankoopprijs. Ook in het slechtere aankoopjaar 2008 wordt in Amsterdam nog altijd gemiddeld €85.000 winst gemaakt. Na de vorige piek in 2008 zijn woningen gekocht tijdens het dieptepunt van de crisis in 2013 met €150.000 het meest winstgevend. Maar ook een recentere aankoop uit 2015 leverde nog altijd gemiddeld €116.000 waardestijging op.

    Gemiddelde winst naar aankoopjaar in Amsterdam (Bron: Calcasa)

  • Column: Nieuwe vastgoedbubbel?

    Het is al bijna tien jaar geleden dat de eerste problemen op de Amerikaanse huizenmarkt naar de oppervlakte kwamen. Wat volgde was de grootste financiële crisis sinds de jaren dertig, die ook in volle hevigheid over Nederland raasde. Verschillende banken vielen om of moesten genationaliseerd worden, terwijl de kredietverlening aan consumenten en bedrijven flink werd teruggeschroefd. Meer dan een miljoen huishoudens kwamen onder water te staan, met alle gevolgen van dien.

    Dat de crisis in Nederland zo heftig heeft toegeslagen was voor een belangrijk deel te wijten aan een fundamentele kwetsbaarheid in onze economie, namelijk de exorbitant hoge hypotheekschulden. Die waren op dat moment bijna nergens in de wereld zo hoog als in Nederland. Bankiers kregen in Nederland alle ruimte om nieuwe hypotheekvormen te bedenken, zodat mensen zich nog dieper in de schulden konden steken. Top hypotheken, aflossingsvrije hypotheken en beleggingshypotheken zorgden ervoor dat we allemaal net even wat meer geld konden lenen voor een nieuwe badkamer, een ander interieur of een tweede auto. De huizenprijzen konden toch alleen maar verder stijgen, dus wat was het probleem?

    Nieuwe vastgoedbubbel?

    We zijn nu bijna tien jaar verder, maar veel wijzer zijn we niet geworden. Zo publiceerde de Rabobank eerder deze maand een onderzoek, waaruit bleek dat driekwart van de Nederlanders verwacht dat de huizenprijzen verder zullen stijgen. Het sentiment is dus zeer positief, terwijl de huizenprijzen in de Randstad op recordhoogte staan en de betaalbaarheid van woningen verslechtert.

    Woningen zijn ondertussen zelfs zo duur geworden dat minder starters tegenwoordig de benodigde hypotheek rond kunnen krijgen. Het Financieel Dagblad meldde begin deze week op basis van cijfers van adviesbureau IG&H dat er in het derde kwartaal 7% minder hypotheken aan starters verstrekt werden ten opzichte van het vorige kwartaal. Dat is een duidelijk teken dat de betaalbaarheid van starterswoningen verslechtert, ondanks de uitzonderlijk lage rente.

    Dit soort signalen worden nu ook door de politiek opgepikt, maar in plaats van structurele hervormingen door te voeren om wonen weer betaalbaar te maken kijkt men opnieuw naar manieren om de kredietverlening verder op te rekken. Zo werd de aflossingsvrije hypotheek – die sinds 2013 niet meer verstrekt mag worden – door Kamerleden van GroenLinks en de SGP opnieuw als oplossing naar voren geschoven.

    Hun plan is om de aflossingsvrije hypotheek opnieuw in te voeren, maar dan voor maximaal 30% van het hypotheekbedrag. Deze maatregel wordt verkocht als een manier om de woonlasten te verlagen, maar wat ze niet vermelden is dat huishoudens zich daarmee nog dieper in de schulden kunnen steken. En dat terwijl de rente nu al op een extreem laag niveau staat. Gaat de rente ooit stijgen naar het historische gemiddelde van 4%, dan zullen veel huishoudens opnieuw in grote problemen terechtkomen…

    Frank Knopers

    Deze column van Frank Knopers verscheen eerder op Goudstandaard. Goudstandaard is gespecialiseerd in de verkoop en opslag van fysiek edelmetaal. Wilt u meer informatie over beleggen in edelmetalen? Bel ons op +31(0)88 46 88 488 of mail naar [email protected].




  • Column: Huizenprijzen door het dak

    Column: Huizenprijzen door het dak

    Terwijl de ECB de geldkraan nog een jaar open laat staan rijzen de huizenprijzen in Nederland de pan uit. Onlangs nog werd in Amsterdam een studio van 23 vierkante meter met dakterras van 19 vierkante meter voor meer dan €200.000 verkocht. En dan koop je geen huis, maar een opgeknapte zolderkamer waarvoor je vier steile en smalle trappen moet beklimmen.

    Het lijkt gekkenwerk, maar door de populariteit van de stad Amsterdam en de extreem lage rente zijn dit soort gevallen geen uitzondering meer. Sterker nog, de verwachting is dat de huizenprijzen in de hoofdstad nog verder zullen stijgen. De vraag is veel groter dan het aanbod, waardoor kopers ver boven de vraagprijs moeten bieden om überhaupt een kans te maken. En dan kunnen de prijzen exorbitant snel stijgen.

    Volgens cijfers van onderzoeksbureau Calcasa werd 79% van alle woningen in Amsterdam gedurende het tweede kwartaal van dit jaar voor of boven de vraagprijs verkocht, waarbij de gemiddelde verkoopprijs volgens cijfers van het CBS inmiddels 21% hoger is dan in 2008. In de rest van Nederland zijn de prijzen minder hard gestegen, maar in Noord-Holland zijn de gemiddelde prijzen de crisis ook alweer te boven.

    Lage rente

    Zo lang de ECB de geldkraan niet dichtdraait en de rente laag blijft is de kans groot dat de huizenprijzen in Amsterdam, maar ook in de rest van Nederland, de komende tijd verder zullen stijgen. Veel mensen kijken immers naar de maandlasten, wat betekent dat ze bereid zijn een hogere hypotheekschuld te nemen als de rente laag is.

    Maar hoe verstandig is het om je zo diep in de schulden te steken, nu de huizenprijzen in delen van Nederland op het hoogste niveau ooit staan? Voor de crisis van 2008 waarschuwden verschillende economen al voor de extreem hoge huizenprijzen, maar nu zijn ze in sommige delen van het land nog hoger!

    Huizenprijzen op recordhoogte

    Vastgoeddeskundige Piet Eichholtz deed een aantal jaar geleden onderzoek naar de ontwikkeling van de huizenprijzen in Nederland en concludeerde toen al dat de huizenprijzen op recordhoogte stonden. En of je de prijzen nou afzet tegen de inflatie, de loonontwikkeling of de prijs van een kilo goud, in alle gevallen zal het antwoord zijn dat de huizenprijzen in Nederland buitenproportioneel gestegen zijn.

    Voor veel Nederlanders gaat het financieel inderdaad weer wat beter, maar er zijn ook genoeg huishoudens die tot op de dag van vandaag de gevolgen merken van een hoge restschuld. Dalen de prijzen en ben je gedwongen je huis te verkopen, dan dringt het besef door dat het toch wel over hele grote bedragen gaat.

    Om de potentiële huizenbezitter niet ongerust te maken wordt de maximumgrens voor een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie volgend jaar met meer dan 8% verhoogd naar €265.000. Daarmee lijkt het alsof er een zorg wordt weggenomen bij de huizenbezitter, maar ondertussen wordt er nog meer schuld in de huizenmarkt gepompt. We hebben van de crisis van 2008 niets geleerd.

    Frank Knopers

    Deze column van Frank Knopers verscheen eerder op Goudstandaard. Goudstandaard is gespecialiseerd in de verkoop en opslag van fysiek edelmetaal. Wilt u meer informatie over beleggen in edelmetalen? Bel ons op +31(0)88 46 88 488 of mail naar [email protected].




  • Column: Hypotheekrenteaftrek is een subsidie voor banken

    De hypotheekrente is een middel om het eigen woningbezit te stimuleren. Door de kopers van een huis een belastingvoordeel te geven zouden meer mensen in staat zijn een eigen huis te kopen. De gedachte achter deze maatregel is dat kopers beter voor hun huis zorgen dan huurders en dat daarmee de kwaliteit van leven in de buurt zou verbeteren en dat de waarde van de huizen daardoor zou stijgen.

    De laatste jaren is deze maatregel echter steeds vaker onderwerp van discussie, vooral in negatieve zin. Door de financiële crisis van 2008 kwamen honderdduizenden huishoudens onder water te staan, omdat de hypotheekschuld veel hoger was dan de waarde van hun huis. Daarnaast waren er allerlei nieuwe en risicovolle hypotheekvormen ontstaan die mensen in staat stelden nog meer te lenen, zoals de aflossingsvrije hypotheek en de beleggingshypotheek.

    Volgens cijfers van de Nederlandsche Bank bestond de hypotheekschuld bij de vier grootste banken eind 2016 voor circa 60% uit gedeeltelijk of volledig aflossingsvrije hypotheken. De totale hypotheekschuld is met €650 miljard, omgerekend 95% van het bbp, zelfs een van de hoogste ter wereld. Dat zijn praktijken die in de meeste landen onbekend of zelfs verboden zijn!

    Hogere schulden

    Door de uitzonderlijk ruime kredietverlening in Nederland hebben we collectief een enorme vastgoedzeepbel opgeblazen. Voor de crisis dachten huizenbezitters vermogend te zijn door de overwaarde op hun huis, maar na de crisis werd pijnlijk duidelijk dat dit een illusie was. Nu de huizenprijzen weer stijgen lijken we dezelfde fouten weer te herhalen, omdat er fundamenteel geen grote hervormingen hebben plaatsgevonden op de woningmarkt.

    De verlaging van het maximale leenbedrag stelt weinig voor, terwijl de toekomstige restschuldproblematiek onder een tapijt wordt geschoven dat Nationale Hypotheekgarantie heet. Dankzij dit garantiefonds verdwijnt het gevaar van een restschulden weliswaar voor het individu, maar niet voor de samenleving als geheel. Hoe solide is dit garantiefonds als het echt mis gaat?

    Hypotheekrenteaftrek afbouwen

    Moeten we deze subsidie op schuld nog langer in stand houden? En wat zijn de gevolgen voor het woningbezit en voor de huizenprijzen als we de hypotheekrenteaftrek afbouwen? Precies die vragen worden beantwoord in een zeer recente studie van Jonathan Gruber, Amalie Jensen en Henrik Kleven. Zij onderzochten de gevolgen van een drastische versobering van de hypotheekrenteaftrek die eind jaren tachtig heeft plaatsgevonden in Denemarken.

    Uit dat onderzoek komen een aantal interessante conclusies naar voren. Zo blijkt dat het afbouwen van de subsidie in Denemarken geen enkel effect had op het eigen woningbezit, enkel op de leeftijd waarop mensen een huis kopen. Die ging vanaf eind jaren tachtig een paar jaar omhoog, maar uiteindelijk wisten evenveel mensen een eigen woning te bemachtigen. Het positieve effect van het versoberen van de hypotheekrenteaftrek in Denemarken is dat huishoudens zich daarna minder diep in de schulden staken. Doordat er minder geleend kon worden voor een huis ging men wel iets kleiner wonen.

    De onderzoekers concluderen dat er weinig redenen te bedenken zijn om een vorm van hypotheekrenteaftrek in stand te houden. De maatregel die wordt aangeprezen als een extraatje voor de huizenbezitter zorgt er in de praktijk niet voor dat meer mensen een eigen huis kunnen veroorloven. Wel zorgt deze subsidie ervoor dat huishoudens zich dieper in de schulden steken en dat overheden meer geld kwijt zijn aan deze subsidie. De hypotheekrenteaftrek is dus vooral een subsidie voor de banken…

    Frank Knopers

    Wilt u reageren? Mail naar [email protected]

    gs-logo-breed

    Deze column van Frank Knopers verscheen eerder op Goudstandaard. Goudstandaard is gespecialiseerd in de verkoop en opslag van fysiek edelmetaal. Wilt u meer informatie over beleggen in edelmetalen? Bel ons op +31(0)88 46 88 488 of mail naar [email protected].

    Reageren op deze column kan onderaan dit artikel of per email naar [email protected]

    home-ownership-rate

    Eigen woningbezit in Denemarken bleef vrijwel gelijk na afbouw

    age-profile-homeowners

    Deens huishoudens kopen later een eigen huis, maar niet minder vaak

    effect-homesize

    Huishoudens in Denemarken gingen wel iets kleiner wonen

    effect-interest-expense

    Lagere hypotheekschulden zorgen voor lagere rentelasten

  • Hoge huizenprijzen: voorbode nieuwe crisis?

    radio1Vanmorgen was ik te gast bij het programma Nieuwsshow van Radio 1 om te praten over de stand van zaken op de Nederlandse huizenmarkt. Banken verstrekken weer volop hypotheken en door de kunstmatig lage rente steken we ons nog dieper in de schulden.

    Hoe groot is dit probleem en welke maatregelen kunnen we in overweging nemen om de woningmarkt te stabiliseren? En kunnen we iets leren van het Duitse voorbeeld, waar banken veel terughoudender zijn met het verstrekken van hypotheken?

    Klik hier om het interview terug te luisteren. Werkt de link niet? Klik dan hier.

  • Sven Hulleman: “De huizenmarkt is een tikkende tijdbom”

    Innovaties in de financiële sector hebben de huizenmarkt in Nederland volledig op zijn kop gezet, zo concludeert Sven Hulleman van de Stichting Restschuld Eerlijk Delen. In een gesprek met Arno Wellens voor Café Weltschmerz beschrijft hij hoe Nederlandse banken in de jaren negentig begonnen met het herverpakken van hypotheekschulden, waarmee ze alle risico’s van de woningmarkt konden overdragen aan private investeerders en pensioenfondsen en ze hun winsten konden maximaliseren.

    Door deze werkwijze konden banken gemakkelijk geld verdienen, zonder zich teveel zorgen te maken over de risico’s. De koper van een huis dacht dat hij door een hypotheek af te sluiten een lange termijn relatie aanging met de bank, maar in werkelijkheid was de klant voor de bank gewoon een product geworden. Met het afsluiten van iedere hypotheek ontstond er weer een nieuw beleggingsproduct dat met provisie doorverkocht kon worden aan beleggers en aan pensioenfondsen. Omdat de hypotheken direct werden doorverkocht stonden ze niet op de balans van de bank en was dus ook het risico ‘verdwenen’.

    Van €128 naar €580 miljard hypotheekschuld

    Door deze financiële innovaties explodeerde de Nederlandse hypotheekschuld in iets meer dan tien jaar tijd van €128 naar €680 miljard, wat betekent dat er ongeveer €550 miljard aan nieuw geld in de economie gepompt werd. Met heel veel geleend geld werd de Nederlandse huizenmarkt gemanipuleerd, waarbij gelijk een heel stelsel van verzekeringen werd opgetuigd om alle risico’s af te dekken. Daardoor betaalde de consument niet alleen veel geld voor de hypotheek, maar ook voor allerlei verzekeringspremies die samen met de hypotheek verkocht werden.

    De hypotheekschulden werden nog eens verder aangejaagd door fiscale stimuleringsmaatregelen, zoals de hypotheekrenteaftrek. Deze maatregel werd door de politiek werd verkocht als een subsidie op het bezit van een eigen woning, maar in de praktijk bleek deze subsidie vooral tot hogere hypotheekschulden te leiden. Goed nieuws voor de banken, omdat die over een hoger bedrag rente ontvangen.

    Volgens Sven Hulleman is de huizenmarkt in Nederland – en de gigantische hypotheekschuld die daaronder ligt – een tikkende tijdbom. Daarom hebben de banken en de politiek er na de crisis alles aan gedaan om de huizenprijzen weer te laten stijgen, zodat de problemen weer onder het tapijt geveegd konden worden. Als deze tijdbom barst zullen vooral de millennials die net een huis gekocht hebben het slachtoffer worden, zo verwacht Hulleman.

    Deze bijdrage is afkomstig van Geotrendlines

  • Huizenprijzen sinds 1970 twee keer zo hard gestegen als inkomen

    De huizenprijzen in Nederland zitten weer in een stijgende lijn en in verschillende stedelijke gebieden is er zelfs sprake van oververhitting op de woningmarkt. Door de extreem lage rente en het positieve sentiment worden er weer volop hypotheken verstrekt, waardoor potentiële huizenkopers met nog grotere bedragen tegen elkaar op kunnen bieden om een huis te kopen. Een groot probleem, want door de hoge huizenprijzen wordt het steeds duurder om in Nederland te wonen.

    De volgende grafiek laat zien dat de huizenprijzen sinds 1970 veel harder zijn gestegen dan het gemiddelde inkomen. Vergelijken we de laatste cijfers uit 2016 met die van 1970, dan zien we dat de gemiddelde prijs van een woning elf keer zo hoog geworden is. Ter vergelijking, het inkomen ging in dezelfde periode zes keer over de kop. In minder dan een halve eeuw tijd werden huizen in verhouding tot wat de gemiddelde Nederlander verdient dus bijna twee keer zo duur.

    huizenprijzen-versus-inkomen

    Huizenprijzen zijn bijna twee keer zo hard gestegen als het gemiddelde inkomen (Bron: CBS, grafiek via @WouterHupkes)

    Waarom stijgen de huizenprijzen?

    De ongekende stijging van de huizenprijzen heeft twee belangrijke oorzaken. De eerste is de daling van de rente over de afgelopen dertig jaar, waardoor je bij dezelfde maandlasten een steeds hoger bedrag kunt lenen. De wet van vraag en aanbod leert dat als het aanbod van woningen gelijk blijft en je huizenkopers meer geld geeft, dat daardoor de prijzen van woningen uiteindelijk zullen stijgen.

    In de jaren negentig werd de stijging van de huizenprijzen versterkt door financiële deregulering. Banken kregen van de politiek en van de toezichthouder meer ruimte om nieuwe hypotheekvormen te bedenken, waarbij huizenkopers nog meer geld konden lenen.

    Met de introductie van aflossingsvrije hypotheken en beleggingshypotheken kon de maximale leencapaciteit van de consument nog verder worden opgerekt, waardoor men zich nog dieper in de schulden kon en moest steken voor een eigen huis. Daardoor zijn we nu in een situatie terechtgekomen we niet meer gemakkelijk uit kunnen ontsnappen.

    Lees ook:

  • Driekwart Canadese huiseigenaren in problemen bij stijgende rente

    Uit een nieuw onderzoek van de Manulife Bank blijkt dat driekwart van de huiseigenaren in Canada in de problemen komt als hun hypotheeklasten met ongeveer $100 per maand stijgen. De Canadese bank hield in februari een enquête onder ruim 1.300 huishoudens met een inkomen hebben van meer dan $50.000 op jaarbasis.

    Van deze groep bleek 14% helemaal geen financiële ruimte te hebben om hogere hypotheeklasten te dragen, terwijl 38% van de ondervraagden laat weten dat ze niet meer dan een vijf procent stijging van de maandlasten kunnen verteren. Nog eens 20% van de respondenten geeft aan dat ze in de knel komen als de maandelijkse lasten voor de hypotheek met meer dan tien procent stijgen.

    Met een gemiddelde woningwaarde van ongeveer 200.000 Canadese dollar liggen de maandlasten voor de hypotheek op ongeveer 1.000 Canadese dollar per maand.

    Wat mensen zich niet realiseren is dat we vandaag de dag een historisch lage rente hebben. Als de hypotheekrente met slechts één procentpunt stijgt, dan betekent dat voor sommige huiseigenaren een stijging van 10% in hun maandlasten. Een grotere stijging van de rente zal nog meer problemen opleveren.

    Uit het onderzoek komt naar voren dat vooral de jongste generatie huiseigenaren kwetsbaar is. Van deze groep heeft 45% ook geld moeten lenen van hun ouders om een huis te kunnen kopen. Een kwart van deze groep ‘millennials’ met een eigen huis heeft bovendien helemaal geen spaargeld op de bankrekening staan.

    canadian-mortgage-crisis

    Driekwart Canadese huiseigenaren kan nog geen 10% stijging van de maandlasten verdragen (Bron: Manulife Bank, via Zero Hedge)