Voor de laatste cijfers over de Australische huizenmarkt kunnen we putten uit het werk van Steve Keen, een professor in de economie die verbonden is aan de Universiteit van West Sydney. Steve Keen schreef het boek Debunking Economics en onderhoud het blog Debtwatch (waar onderstaande grafieken vandaan komen). Hij maakt zich al langer zorgen over de Australische vastgoedmarkt, die in minder dan dertig jaar tijd volledig werd volgepompt met hypotheekschulden. De huizenprijzen stegen door het aanbod van overvloedig krediet mee, maar ondertussen bleven de gemiddelde inkomens ver achter. De problemen worden langzaam maar zeker zichtbaar, want sinds 2004 zien we de groei van de totale hypotheekschuld ten opzichte van het Australische BBP teruglopen.
Deze ontwikkeling is op zijn minst zorgelijk te noemen, want we hebben in andere landen al gezien dat de huizenprijzen heel snel kunnen zakken bij het opdrogen van de kredietkraan. De bestaande hypotheekschuld blijft echter staan, waardoor steeds meer huiseigenaren worden geconfronteerd met een negatief vermogen. We hoeven u niet uit te leggen dat een daling van de huizenprijzen ook zijn uitwerking zal hebben op het consumentenvertrouwen (omlaag) en daarmee de omvang van de totale economie (krimpt).
Stimulerende maatregelen
Het recept dat bijdroeg aan de ontwikkeling van een vastgoedbubbel in Australië is allesbehalve uniek. De overheid speelde er een rol in, zo lezen we op de Autralische website Property Observer. In 1988 werd een belastingvoordeel gegeven aan de kopers van een huis, als reactie op de beurscrash van 1987. Deze maatregel werd verder uitgebreid in 2001, nadat de economie was getroffen door het barsten van de dotcom bubbel. Daaaast werd de rente aanzienlijk verlaagd, met als gevolg dat de kosten van een hypotheek ook omlaag gingen.
De Australische bevolking heeft zich – net als de Nederlandse overigens – volgezogen met hypotheekschulden. Onderstaande grafiek van het Debtwatch Blog (debtdeflation.com) brengt dat goed in beeld. Vanaf 1990 begon de hypotheekschuld als percentage van het Australische BBP hard te groeien, van minder dan 20% in 1990 naar ongeveer 90% nu. De proporties zijn bijna vergelijkbaar met ons eigen land, waar de hypotheekschuld anno 2012 zelfs iets groter is dan het BBP (+100%). Daar staat wel tegenover dat de Australische overheid haar begroting goed op orde heeft, want de staatsschuld in Australië is sinds 1988 nog nauwelijks boven de 10% van het BBP uitgekomen.
Huizenprijzen in Australië begonnen in 2010 opnieuw te dalen
Vooral de hypotheekschulden zijn flink opgelopen in Australië, de staatsschuld is relatief laag
Schuld versus inkomen
Als we de schulden van Australische huishoudens afzetten tegen de inkomensontwikkeling zien we ook een zorgelijke trend, één die waarschijnlijk niet lang meer stand kan houden. De schulden zijn sneller gegroeid dan het gemiddelde inkomen en liggen al enkele jaren boven de 100%. Daarvan bestaat het grootste gedeelte uit hypotheekschuld, zoals onderstaande grafiek laat zien.
Hypotheekschuld ten opzichte van inkomen zeer hoog
Hoogtevrees
Vergeleken met 1976 zijn de huizenprijzen nu 2,5x zo hoog, een prijsstijging die hand in hand ging met de kredietexpansie van de afgelopen decennia. Op debtdeflation.com is ook een grafiek te vinden die de vastgoedzeepbel van Australië vergelijkt met die van de VS en Japan (zie onderaan bericht). In Japan zijn de prijzen sinds de piek in 1991 heel langzaam en geleidelijk weggezakt, maar is de correctie niet minder groot. Op dit moment zijn de huizenprijzen in Japan gemiddeld meer dan de gehalveerd ten opzichte van de top van twintig jaar geleden. In de VS ging de prijsdaling van de huizen een stuk sneller. Daar verdampte in een paar jaar tijd een derde van de gemiddelde huizenprijs. In Australië beginnen de problemen nu ook langzaam maar zeker zichtbaar te worden. De correctie zal hier vroeg of laat nog plaatsvinden..
Totale hypotheekschuld in Australië groeit niet meer
Huizenprijzen in Australië zullen vroeg of laat gaan dalen, de vastgoedbubbel is nog groter dan in de VS
