Tikkende tijdbom op de woningmarkt

In oktober waarschuwde de Nederlandsche Bank voor de grote hoeveelheid aflossingsvrije hypotheken die Nederlandse huishoudens hebben. Met een totale hypotheekschuld van €670 miljard zitten we al vrij hoog in vergelijking met andere landen, maar daarvan blijkt ook nog eens meer dan de helft aflossingsvrij te zijn. Dat zijn hypotheken waarover alleen rente betaald hoeft te worden en waarbij het geleende bedrag pas aan het einde van de looptijd terugbetaald moet worden.

Tussen 2034 en 2038 lopen veel van dit soort aflossingsvrije hypotheken af, maar het is nog maar de vraag of huishoudens met dergelijke hypotheken tegen die tijd voldoende vermogen hebben opgebouwd en in staat zijn een nieuwe hypotheek aan te vragen, zeker in een scenario waarin de rente flink stijgt of de huizenprijzen dalen.

Waarom is de aflossingsvrije hypotheek zo gevaarlijk?

De aflossingsvrije hypotheek werd ooit in het leven geroepen als een manier om nog meer geld te kunnen lenen en nog meer profijt te kunnen halen uit de hypotheekrenteaftrek. Omdat de lening gedurende de hele looptijd niet daalt profiteer je namelijk maximaal van het belastingvoordeel. Ook los je niets af, waardoor je meer geld overhoudt om andere leuke dingen te doen.

Tot zover de voordelen, want eigenlijk is de aflossingsvrije hypotheek een financieel wanproduct waar de samenleving als geheel niet beter van geworden is. Huishoudens bouwen er namelijk geen vermogen mee op (tenzij ze vrijwillig aflossen), waardoor ze aan het einde van de looptijd van de hypotheek voor een nare verrassing kunnen komen te staan.

Niet alleen vervalt na dertig jaar de mogelijkheid om hypotheekrente af te trekken, ook zijn mensen met een dergelijke hypotheek dan op een leeftijd waarop ze waarschijnlijk wat minder willen gaan werken. Dat maakt het doorrollen van de hypotheek geen vanzelfsprekendheid, omdat het zowel voor de bank als voor de consument een meer risicovolle onderneming wordt.

Een andere mogelijkheid is om aan het einde van de looptijd van de aflossingsvrije hypotheek het huis te verkopen. Door de stijging van de huizenprijzen van de laatste jaren is de waarde van het onderpand op dit moment waarschijnlijk toereikend om de schuld af te lossen, maar niemand kan voorspellen hoe de huizenmarkt er over 15 tot 20 jaar bij ligt, als veel van dit soort aflossingsvrije hypotheken aflopen. Mogelijk zijn er dan heel veel huishoudens die er niet in slagen hun hypotheek door te rollen, wat betekent dat er in korte tijd heel veel woningen op de markt zullen komen. En je kunt wel raden wat dat voor gevolgen heeft voor de huizenprijzen…

Veel aflossingsvrije hypotheken (Bron: DNB)

Tikkende tijdbom

De vele aflossingsvrije hypotheken die over 10 tot 20 jaar komen te vervallen zijn een risico voor huiseigenaren, maar ook voor de financiële sector en de samenleving als geheel. Daarover schrijft de Nederlandsche Bank in haar ‘Overzicht Financiële Stabiliteit‘ het volgende:

Zo kunnen grootschalige woningverkopen in de periode dat veel aflossingsvrije hypotheken aflopen, gevolgen hebben voor de woningmarkt en huizenprijzen. Tussen 2035 tot 2038 loopt naar verwachting voor ruim 700 duizend huishoudens de aflossingsvrije lening af en eindigt hun recht op hypotheekrenteaftrek.

In veel gevallen zal daarbij sprake zijn van een resterende schuld (zie grafiek 16). Dit kan tijdelijk leiden tot extra aanbod op de (koop)woningmarkt, en daarmee een drukkend effect hebben op huizenprijzen.

Dit kan ook gevolgen hebben voor financiële instellingen. Wanneer klanten in de problemen komen bij het aflopen van hun hypotheek kan dit de reputatie van banken schaden en mogelijk tot schadeclaims leiden indien klanten onvoldoende zijn geïnformeerd.

Vooral tussen 2034 en 2038 lopen veel hypotheken af (Bron: DNB)

Steeds meer aflossingsvrije hypotheken

Het is goed dat de Nederlandsche Bank zich bewust is van deze risico’s en daarvoor waarschuwt, maar het is nog maar de vraag of er voldoende urgentie is om dit probleem snel en effectief aan te pakken. Uit hetzelfde rapport blijkt namelijk ook dat er nog steeds aanzienlijk veel aflossingsvrij gefinancierd wordt. Sterker nog, de laatste jaren is de populariteit van deze risicovolle leenvorm alleen maar verder toegenomen!

Sinds 2014 worden er weer meer aflossingsvrije hypotheken verstrekt (Bron: DNB)

Hoe kan het dat de Nederlandsche Bank aan de ene kant waarschuwt voor de risico’s van aflossingsvrije hypotheken, terwijl er aan de andere kant ieder jaar miljarden euro’s aan aflossingsvrije hypotheekschuld in de woningmarkt gepompt worden. Waarom wordt deze vorm van lenen nog toegestaan, nu de huizenprijzen in stedelijke gebieden uit de pan rijzen en overkreditering op de loer ligt?

Frank Knopers

Deze column van Frank Knopers verscheen eerder op Goudstandaard. Goudstandaard is gespecialiseerd in de verkoop en opslag van fysiek edelmetaal. Wilt u meer informatie over beleggen in edelmetalen? Bel ons op +31(0)88 46 88 488 of mail naar [email protected].